Berlin – Viele Köche verderben den Brei: Ob Scheidung oder Erbengemeinschaft – bei mehreren Immobilieneigentümern kann es schnell zu Uneinigkeiten kommen. Der eine will das Haus verkaufen, der andere will es behalten. Eine möglichst schnelle Lösung muss her: Da kein Übereinkommen in Sicht ist, kommt es zur Teilungsversteigerung – eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Ziel ist, die unteilbare Immobilie in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln. Worauf Eigentümer bei einer Teilungsversteigerung achten müssen, fasst der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler zusammen.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Wenn eine Eigentümergemeinschaft sich nicht auf den Verbleib der gemeinsamen Immobilie einigen kann, besteht die Möglichkeit für einen Miteigentümer, den Verkauf zu erzwingen, indem er eine Teilungsversteigerung beantragt. Anders als bei Zwangsversteigerungen ist die finanzielle Situation des Eigentümers hierbei eher zweitrangig. Das primäre Ziel ist es, die meist unteilbare Immobilie zu verkaufen, um so die Eigentümergemeinschaft aufzuheben. „Eine Teilungsversteigerung ist oft der letzte Ausweg und kommt nur zum Einsatz, wenn Eigentümergemeinschaften sich nicht selbstständig einigen können. Bei Versteigerungen besteht häufig das Risiko, die Immobilie unter dem tatsächlichen Verkehrswert zu verkaufen“, weiß Matthias Klauser, Chief Revenue Officer bei McMakler.
Wer kann eine Versteigerung beantragen?
Teilungsversteigerungen werden, wie auch Zwangsversteigerungen, vom Vollstreckungsgericht durchgeführt. Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Miteigentümer können beispielsweise Ehepartner oder Erben in einer Erbengemeinschaft sein. Die Teilungsversteigerung wird beim zuständigen Amtsgericht formlos beantragt. Voraussetzung bei Ehegatten ist, dass beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und die Immobilie dem verkaufswilligen Partner zu einem Anteil von mindestens zehn Prozent gehört. Bei einer Erbengemeinschaft reicht bereits ein Anteil von einem Prozent aus. Um das Verfahren einzuleiten, muss der Antragsteller seine Miteigentümerschaft nachweisen. Hierfür ist ein aktueller Grundbuchauszug notwendig. Wichtig ist: Sobald die Mindestanforderungen erfüllt sind, kann der Antragsteller auch ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer fortfahren.
Ablauf der Teilungsversteigerung
Sobald der Antrag auf Teilungsversteigerung vom zuständigen Gericht geprüft wurde, informiert dieses die anderen Miteigentümer über das eingeleitete Verfahren. Anschließend lässt ein Rechtspfleger die Teilungsversteigerung im Grundbuch vermerken und den Wert der Immobilie ermitteln. „Anders als bei einer Zwangsversteigerung muss das Verkehrswertgutachten nicht von einem gerichtlich angeordneten Sachverständigen ausgeführt werden. Es steht dem Antragsteller frei, das Gutachten selbst in Auftrag zu geben. Dafür benötigt er jedoch die Zustimmung der Miteigentümer“, sagt Klauser. Anschließend erfolgt die Festlegung des Versteigerungstermins sowie eines Mindestgebots. Bei der Bieterstunde können sowohl Kaufinteressenten als auch die Miteigentümer oder der Antragsteller selbst Gebote abgeben. Nur wenn das Mindestgebot am Ende der Bieterstunde erreicht wurde, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Die Miteigentümer teilen dann den Erlös aus der Teilungsversteigerung untereinander auf – die Verteilung erfolgt nicht durch das Gericht.
Teilungsversteigerung verhindern
Es ist schwierig, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, sobald dieser stattgegeben wurde. Miteigentümer können innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses eine einstweilige Einstellung des Verfahrens verlangen. Dazu benötigen sie allerdings einen triftigen Grund. „In einer Erbengemeinschaft hat jeder Miterbe ein Vorkaufsrecht, falls ein anderes Mitglied seinen Erbanteil an einen Dritten verkaufen will. Im Falle einer Scheidung gibt es üblicherweise kein eingeräumtes Vorkaufsrecht. Eine Ausnahme bildet hier lediglich eine entsprechende Vereinbarung im Ehevertrag“, weiß Immobilienexperte Klauser.
Fazit
Matthias Klauser resümiert: „Eine Teilungsversteigerung ist nicht immer der schnellste Weg zum Geld. Häufig kann sich das Verfahren über mehrere Monate hinziehen. Der Verkaufserlös aus einer Versteigerung kann dabei deutlich niedriger ausfallen, zudem werden die anfallenden Kosten für das Verfahren abgezogen. Für Eigentümergemeinschaften ist es daher oft lukrativer, die Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen und den Erlös anschließend gleichermaßen aufzuteilen.“
Quelle: McMakler GmbH
