Anschlussfinanzierung – Eine Umschuldung lohnt sich meistens

Immobilienbesitzer, deren Anschlussfinanzierung ansteht, sollten nicht ungeprüft das erste Angebot ihrer Hausbank akzeptieren. Oftmals lohnt es sich eine Umschuldung in Angriff zu nehmen und die Bank zu wechseln.

Prolongationen sind bequem aber teuer

Hunderttausend Baufinanzierungskunden erleben es zumindest einmal während der Laufzeit ihrer Finanzierung. Wenige Wochen oder Monate vor Ablauf der Zinsbindung ihrer bisherigen Baufinanzierung flattert ein Verlängerungsangebot Ihrer Bank ins Haus.

Bild: Thorben Wengert/pixelio.de

Sie müssen nur noch auswählen, welcher Betrag weiterfinanziert werden soll, wie lange die Zinsbindung sein soll und wie hoch sie tilgen möchten. Damit ist der Fall erledigt und die Anschlussfinanzierung läuft. Eine bequeme Sache also.

Und viele Kunden unterschreiben auch ungeprüft diese Prolongationsangebote, in dem Glauben, ein gutes Angebot ihrer Hausbank zu erhalten. Schließlich sind sie bereits jahrelang treue Kunde und haben immer pünktlich ihre Zinsen bezahlt. Außerdem sind die Sicherheiten bereits bekannt, eine Prüfung ist also nicht mehr erforderlich und die Bank hat durch die monatliche Tilgung und eventuelle Sondertilgungen sogar eine höhere Sicherheit als bei der Erstfinanzierung. Also müsste das Angebot doch besser ausfallen, als bei einem Neukunden.

Weit gefehlt, denn das erste Angebot für die Anschlussfinanzierung der Hausbanken ist in der Regel um 0,20 % bis 0,50 % zu teuer. Und das nicht in Bezug auf das beste Angebot, was unter allen Banken verfügbar wäre, sondern im Vergleich zu Neukunden bei der gleichen Bank.

Auch bei Baufinanzierungen verhalten sich die Banken ähnlich, wie bei den Dispo-Zinsen. Wie die neueste große Umfrage der Zeitung „Die Zeit“ zeigt, werden auch hier bestehende Kunde regelrecht abgezockt. Wenn diese Umschuldungskunden das Angebot ihrer Hausbank mit den Angeboten anderer Banken vergleichen, erleben viele eine böse Überraschung. Denn siehe da, das Angebot ist meistens deutlich schlechter, als das die Angebote der Konkurrenzbanken.

Eine Umschuldung kostet nichts und bringt viel

Ein Großteil der Banken rechnen bei Anschlussfinanzierungen grundsätzlich erst einmal mit der Trägheit und Unwissenheit ihrer Kunden. Sie trauen der Mehrheit nicht zu, dass diese sich Informieren und sogar bereit sind für ein besseres Angebot die Bank komplett zu wechseln und eine Umschuldung vorzunehmen. Erst wenn der Kunde mit einem Konkurrenzangebot aufwartet, wird nachgebessert. Das heißt aber auch, dass die Bank vorher versucht hat, den Bestandkunden mit höheren Konditionen über den Tisch zu ziehen, denn hätte der Kunde das erste Angebot unterschrieben, müßte er die überteuerten Konditionen die nächsten zehn oder fünfzehn Jahre bezahlen.

Oftmals kommt auch das Argument, dass ein Bankenwechsel dem Kunden Geld kostet. Das stimmt zwar, jedoch sind die Kosten bei weitem nicht so hoch, wie es dem Kunden weißgemacht werden soll. Nur noch in Ausnahmefällen werden die bereits eingetragenen Grundschulden gelöscht und müssen neu eingetragen werden. In den allermeisten Fällen, kann die alte Grundschuld einfach an die neue Bank abgetreten werden. Die Kosten hierfür liegen bei ungefähr 200 bis 300 Euro pro einhunderttausend Euro Grundschuldbetrag. Also nur ein Teil von dem, was eine Neueintragung kosten würde. Dies kann man im Internet leicht über Grundbuchkostenrechner nachrechnen.

Auch die meiste Arbeit in Verbindung mit der Umschuldung und Grundbuchänderung übernimmt die neue Bank. Die alte Bank erhält die abzulösende Restschuld des Darlehens und die neue Bank erhält im Gegenzug die Grundschuld.

Weitverbreitet ist auch die Meinung, dass bei einer Umschuldung Kosten durch die Bank entstünden. Dies ist falsch. Dies trifft nur dann zu, wenn der Kunde das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte. Also noch vor Ablauf der regulären Zinsbindung. Nur dann darf die Bank ihre Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Bei Zinsbindungsende steht es jedem Kunden frei, die Bank kostenlos zu wechseln. Nur die oben erwähnten Kosten für die Grundbuchänderung fallen an. Eine vorzeitige Umschuldung rechnet sich häufig nicht, da die Banken ihren Kunden meistens den vollen Zinsschaden in Rechnung stellen. Nur wenige Banken haben diesen Betrag auf ein vorher festgelegtes Niveau begrenzt.

Vergleichsangebote einholen

Um sicher zu sein, dass man das beste Angebot für die Umschuldung in Händen hält, tut man sich bei der Vielzahl an Banken in Deutschland sehr schwer. Man müsste auch seine Unterlagen hundertfach kopieren und bei den einzelnen Banken zur Prüfung einreichen. Besser fährt man hier, wenn man sich an einen unabhängigen Baufinanzierungsmakler wendet, der eine Übersicht über alle Banken in Deutschland hat. Hier erhält man auf einen Blick die Konditionen der Banken in Deutschland und man kann sich sicher sein, dass beste Angebot für seine Finanzierung zu erhalten. Auch braucht man bei einem solchen Makler nur einmal die Unterlagen zu besorgen und muß nicht selbst alle Banken abklappern. Diese Spezialisten kennen sämtliche Bedingungen jeder Bank und wissen genau, ob die Finanzierung auch so darstellbar ist, wie vom Kunden geplant.

Fazit

Das A und O bei einer Anschlussfinanzierung ist es sich viele Vergleichsangebote einzuholen. Und das sollte man auch tun. Kunden, deren Zinsbindung in den nächsten Wochen oder Monaten auslaufen, sollten nicht ungeprüft die vermeintlich günstigen Prolongationsangebote ihrer Hausbanken annehmen, sondern genau mit den besten Angeboten am Markt vergleichen.

Sollte die eigene Hausbank nicht bereit, oder nicht in der Lage sein, den besten Zinssatz mitzugehen, sollte man sich nicht davor scheuen, die Bank zu wechseln und eine Umschuldung seiner Baufinanzierung vorzunehmen. Die Kosten für die Grundbuchänderung amortisieren sich meistens bereits im ersten Jahr.

Weitere Tipps und Informationen zur Baufinanzierung und Umschuldung findet man unter www.baufinanzierung-bemu.de