Portal marktplatz-pflegeimmobilie.de informiert Kapitalanleger über Chancen & Risiken
Hannover – Der Kapitalmarkt für Pflegeimmobilien boomt: Anlegern bietet sich ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt. Durch den demografischen Wandel steigt der Bedarf an Pflegeplätzen. Renditen von 4,5 bis 5,5 Prozent machen Pflegeimmobilien attraktiv. Pachtverträge werden über mehrere Jahrzehnte abgeschlossen. Das ermöglicht Kapitalanlegern Planungssicherheit. Außerdem fallen nur geringe laufende Kosten an, da Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel im Zuständigkeitsbereich des Betreibers liegen. Aber welche Fallstricke gibt es bei einer Investition in eine Pflegeimmobilie genau? Was sollten Anleger bei der Wahl besonders beachten? Auf dem Portal marktplatz-pflegeimmobilie.de geben Experten Entscheidungshilfen und klären über mögliche Risikofaktoren auf.
Jede größere Investition birgt gewisse Risiken. Das trifft dementsprechend auch auf Pflegeimmobilien zu. Interessenten sollten sich daher mit einigen Faktoren intensiv auseinandersetzen. So können sie Risiken deutlich minimieren.
Der Betreiber
Einer der wichtigsten Faktoren ist der Betreiber. Zwar steigt der Bedarf an Pflegenheimen enorm und die Wartelisten für Plätze sind lang. Nichtsdestotrotz können auch bereits betriebene Pflegeheime bei Misswirtschaft des Betreibers insolvent werden. Für den Kapitalanleger wäre dies das Worst-Case-Szenario. Aufgrund des Mangels an Pflegeplätzen würden vor einer drohenden Insolvenz zunächst jedoch ein Verkauf und damit verbunden ein Betreiberwechsel stehen. „Interessenten sollten sich eingehend mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie beschäftigen und einen renommierten, deutschlandweit agierenden Betreiber jederzeit einer höheren Rendite vorziehen“, erklärt Sebastian Reccius, Experte für Pflegeimmobilien und einer der beiden Gründer von marktplatz-pflegeimmobilie.de. „Einen soliden Betreiber erkennen Interessenten an seiner langjährigen Erfahrung und Expertise.“ Daher ist es ratsam, sich über frühere und geplante Projekte zu informieren. So lassen sich auch Rückschlüsse auf die Bonitätsstärke ziehen. Solide Betreiber leiten ihre Einrichtungen zielorientiert nach wirtschaftlich erfolgreichen Maßgaben. Richtungsweisend sind dabei sowohl die Personalplanung als auch das Leistungspaket des Pflegeangebots.
Der Standort
Wie bei jeder anderen Immobilie ist bei einer Pflegeimmobilie auch die Lage ausschlaggebend. Entsprechend muss das Pflegeheim zu der jeweiligen Umgebung passen. „Eine hochwertige Anlage hat in einer strukturschwächeren Region natürlich niedrigere Erfolgschancen“, verdeutlicht Reccius. Gleiches gilt für den Bedarf an Pflegeplätzen: Wird eine Pflegeanlage an einem Ort ohne absehbare Notwendigkeit errichtet, wirkt sich dies auf die Auslastung aus und die Einrichtung muss im schlimmsten Fall schließen. Auch für andere Betreiber ist die Einrichtung dann eher uninteressant. Daher sollten Kapitalanleger auf die Nähe zu einem großem Einzugsgebiet, gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und ganz besonders auf eine facettenreiche Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten sowie Arzt- und Apothekennähe achten. Die ausreichende Entfernung zu Mitbewerbern sollte natürlich auch in die Prüfung des Standortes mit einbezogen werden.
Der Pachtvertrag
„Alle wichtigen Einzelheiten werden im Pachtvertrag zwischen Kapitalanleger und Betreiber festgehalten“, erklärt Reccius. „In der Regel wird hier eine Vertragsdauer von 20 bis 25 Jahren fixiert, über Verlängerungsoptionen von einmalig oder sogar zweimalig fünf Jahren kann dieser Vertrag verlängert werden.“ Wichtige Faktoren sind darüber hinaus Höhe und Anpassungen der anteiligen Pachtzahlungen. Dies wird häufig als Inflationsausgleich beschrieben. Auch die Rechte und Pflichten des Pächters werden im Pachtvertrag festgelegt, beipielsweise zur Zahlung der Pachterträge oder in Bezug auf Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Einrichtung
Ein wesentlicher Faktor für die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung ist die Auslastung. Neben Standort und Betreiber sind hier der Zustand der Anlage, die Ausstattung, das Personal und das Pflegeangebot maßgebend. „Kapitalanleger sollten sich über die speziellen Merkmale des gewünschten Pflegeheims informieren und diese mit anderen Angeboten vergleichen. Das bietet sich auch betreiberübergreifend an“, so Reccius. Fragen, die dabei aufkommen können, sind beispielsweise: Ist die Einrichtung barrierefrei? Gibt es einen angeschlossenen Außenbereich? Wie genau sieht das Freizeitangebot aus? Oder wie schätzen neutrale Parteien die Anlage ein? Mitunter bewertet zum Beispiel der Medizinische Dienst der Krankenkassen (MDK) einzelne Pflegeeinrichtungen. Dies kann auch ein guter Indikator sein.
Der Ansprechpartner
Vor dem Investment ist es die Aufgabe des Kapitalanlegers, sich zu informieren. So kann der Interessent Risiken minimieren. Eine zentrale Rolle bei der Informationsbeschaffung nimmt der jeweilige Ansprechpartner für das Investment ein. „Ein transparenter und unabhängiger Anbieter klärt jeden Anleger bereits im Vorfeld über mögliche Risiken auf. Über die Website sollte man bereits Informationen rund um das Thema Pflegeimmobilie auffinden. Es ist ratsam, den Ansprechpartner Angebote unterschiedlicher Betreiber vergleichen und sich dabei konkrete Entscheidungshilfen geben zu lassen“, rät der Experte Reccius. Ein seriöser Anbieter räumt dem Anleger auch den nötigen Zeitraum ein, um sich für oder gegen eine Kapitalanlage zu entscheiden. Ein kompetenter Ansprechpartner macht keinen Druck und zeigt dem Interessenten Alternativen auf. Im Zweifelsfall sollte man von dem jeweiligen Investment eher Abstand nehmen.
