Tipps für die korrekte Kaufpreisaufteilung
Nach dem Kauf einer Traumimmobilie bzw. -Wohnung stellt sich vielen Käufern die Frage, wie der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück richtig aufgeteilt wird. Diese Kaufpreisaufteilung ist eine recht komplizierte Thematik, so heißt es, wenn man mit einem Steuerberater das Thema diskutieren will. Doch guter Rat muss nicht teuer sein, denn das Bundesministerium der Finanzen in Berlin hat eine sehr gute Arbeitshilfe zur Berechnung genau dieser Kaufpreisaufteilung jetzt in überarbeiteter Form zur Verfügung gestellt.
Nur was der Abnutzung unterliegt, kann abgeschrieben werden
Aus steuerlicher Sicht ist der § 7 des Einkommensteuergesetzes zu beachten. Danach ist nur der Kaufpreisanteil abschreibungsfähig, welcher auf das Gebäude bzw. auf die Wohnung entfällt, erläutert Steuerberater Jörg Hürter von der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft HLB Dr. Dienst & Partner aus Koblenz die steuerrechtlichen Grundlagen. Nur der Kaufpreis, der auf das Gebäude / die Wohnung entfällt, kann nach Erwerb über die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Eine Abschreibung auf den Grund und Boden ist steuerlich nicht möglich, da dieser grundsätzlich keiner Abnutzung unterliegt. So muss dann bei oder nach dem Kauf eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, damit festgelegt wird, welcher Betrag steuerlich über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.
Nicht Restwertmethode, sondern Verkehrswertberechnung
„Schon im Jahr 2000 hat der Bundesfinanzhof (BFH) höchstrichterlich entschieden, dass nicht die Restwertmethode anzuwenden ist, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits, sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen ist,“ zitiert Jörg Hürter aus der umfänglichen Rechtsprechung zu dieser Materie. Gibt es eine Vereinbarung im Kaufvertrag, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfallen soll, ist das zuständige Finanzamt zunächst angehalten, sich bei der Festsetzung der Gebäudeabschreibung an diese Vereinbarung zu halten. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Vereinbarung nicht ein offensichtliches Missverhältnis darstellt. Hier kommt es natürlich des Öfteren zu Diskussionen mit dem Fiskus. Der neue Eigentümer sollte daher im Bilde sein, wie die Berechnungsmethode von Seiten der Finanzverwaltung grundsätzlich erfolgt, bzw. wie man einen Kaufpreis aufteilen kann.
Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen
Genau zu dieser Frage hat das Bundesministerium der Finanzen ein hilfreiches Berechnungsprogramm in Form einer Excel-Tabelle entwickelt. Die Arbeitshilfe des Ministeriums ermöglicht in einem typisierten Verfahren, die Kaufpreisaufteilung zu ermitteln oder eine bereits existierende Kaufpreisaufteilung auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Grundsätzlich wird hier das Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet.
Fragen über Fragen mit ausführlichen Antworten
Doch das Berechnungsprogramm des Bundesfinanzministeriums stellt bei der Berechnung auch einige Fragen an den neuen Eigentümer. Es geht grundsätzlich um folgende Kriterien: die Lage des Grundstücks, die Grundstücksart, das Anschaffungsjahr, das Baujahr, den Kaufpreis sowie die Wohn- und Nutzfläche. Zahlreiche andere Punkte sind sehr genau darzulegen, ehe eine Berechnung erfolgen kann. Doch zum Glück steht man nicht alleine da, denn die ausführliche Arbeitshilfe gibt umfängliche Tipps und Ratschläge, was zu welchem Kriterium einzutragen ist. „Es ist also ratsam nicht nur nach dem Kauf dieses Berechnungsprogramm anzuwenden, sondern bereits schon vorher anhand des Programmes zu prüfen, wie sich der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufteilt“, gibt Steuerberater Jörg Hürter allen Immobilienkäufern mit auf den Weg. Damit die Traumimmobilie auch steuerlich eine optimale Abschreibung bekommt.
Quelle: BESTFALL GmbH
