Diese Möglichkeiten haben Unternehmen beim Kauf einer Immobilie
Wenn ein Unternehmen eine Immobilie selbst zur eigenen Nutzung kauft oder baut, ist das Unternehmen der Eigentümer. Die Immobilie stellt damit Betriebsvermögen des Unternehmens dar. Grundstück und Gebäude werden als Anlagevermögen aktiviert. Die Abschreibung des Gebäudes wird als Aufwand in der Gewinnermittlung berücksichtigt. Grundstückskosten werden direkt durch das Unternehmen als Eigentümer beglichen, damit diese als Aufwand berücksichtigt werden können.
Um auch die Finanzierungskosten gewinnmindernd berücksichtigen zu können, sollte die Finanzierung ebenfalls direkt über das Unternehmen erfolgen. Darlehensnehmer ist der Eigentümer. Dann wird das Darlehen als Verbindlichkeit passiviert und die Zinsen als Aufwand berücksichtigt. Wird die Immobilie wieder verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ein Verlust kann mit anderen Einkünften des Unternehmens verrechnet werden und wirkt sich steuermindernd aus.
Immobilie auch Haftkapital
Als Vermögen des Unternehmens stellt die Immobilie auch Haftkapital dar. Häufig soll die Haftung beschränkt werden und die Immobilie nicht zur Haftung im Unternehmen zur Verfügung stehen. Dann ist es notwendig, dass eine andere natürliche oder juristische Person Eigentümer der Immobile ist. Dies ist auch Voraussetzung, wenn Betriebsvermögen vermieden werden soll. Privatvermögen hat den Vorteil, dass eine Veräußerung der Immobilie nur innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb steuerpflichtig ist (privates Veräußerungsgeschäft §23 EStG). Nach Ablauf dieser Zeit kann steuerfrei veräußert werden. Ein Verlust wird jedoch ebenso nicht berücksichtigt.
Bei Trennung von Eigentum der Immobilie und Betrieb erfolgt die Überlassung der Immobilie in der Regel im Rahmen eines Mietverhältnisses. Dies ist notwendig, um die Grundstücks- und Finanzierungsaufwendungen steuerlich ansetzen zu können. Der Überschuss aus Miete und Aufwand ist steuerpflichtig. Bei unentgeltlicher Überlassung können die Aufwendungen nicht geltend gemacht werden.
Nicht alle Konstellationen führen direkt zu Privatvermögen:
1. Ist das Unternehmen eine Personengesellschaft (z. B. GbR, GmbH & Co. KG) und einer der Gesellschafter überlässt die betrieblich genutzte Immobilie an das Unternehmen, liegt auch Betriebsvermögen sogenanntes Sonder-Betriebsvermögen vor.
2. Mehrere natürliche Personen (z. B. GbR, Erbengemeinschaft, Ehegatten) vermieten Geschäftsräume an einen der Eigentümer. Hier ist der Anteil des Unternehmers an den Geschäftsräumen anteilig Betriebsvermögen. Für die weiteren Eigentümer liegt Privatvermögen vor.
3. Sind sowohl im Besitz-Unternehmen (die betrieblich genutzte Immobilie) als auch im Betriebs-Unternehmen (der wirtschaftlich tätige Geschäftsbetrieb) die gleichen Personen oder Personen-Gruppen als Gesellschafter bzw. Inhaber beherrschend, entsteht eine Betriebsaufspaltung, und damit ist die Immobilie im Betriebsvermögen des Besitzunternehmens.
Praxis-Tipps
Achten Sie auf eine ortsübliche Miete, um steuerlich nicht gewünschte Folgen zu vermeiden (Versagung der steuerlichen Berücksichtigung des Grundstücks- und Finanzierungsaufwands oder verdeckte Gewinnausschüttung in der Betriebs-GmbH).
Lassen Sie sich bei Umstrukturierungen, Veränderungen von Beteiligungsverhältnissen oder Unternehmensnachfolge vorab steuerlich beraten, um keine stillen Reserven aufzudecken und eine Besteuerung auszulösen.
Mit Veränderung der Gesellschafter des Unternehmens kann Grunderwerbsteuer entstehen, obwohl das Unternehmen immer noch Eigentümer der Immobilie ist.
Quelle: Bohmann-Laing, Steuern und Controlling
