Klare Regeln für die Betriebskostenabrechnung

Heizöl, Gas und Strom werden immer teurer. Viele Mieter könnten das spätestens bei der nächsten Betriebskostenabrechnung merken. Umso wichtiger ist eine genaue Prüfung der einzelnen Abrechnungspositionen. Vermieter dürfen lediglich laufende Ausgaben auf die Mieter umlegen, nicht aber einmalige Kosten. Zudem müssen die Kosten verständlich aufgeschlüsselt sein. Für die Erstellung der Abrechnung haben Vermieter längstens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode Zeit. Nach Ablauf der Jahresfrist dürfen sie im Regelfall keine Nachzahlungen mehr einfordern. Ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft, können Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt Einwendungen erheben. Darüber hinaus kommt aktuell oft die Frage auf, ob Vermieter ohne Absprache die Raumtemperatur senken oder aufgrund nicht bezahlter Nebenkosten das Mietverhältnis kündigen dürfen.

Betriebskosten müssen im Mietvertrag stehen

Zu den Betriebskosten gehören diejenigen Ausgaben, die bei einer bestimmungsmäßigen Nutzung des Gebäudes einschließlich etwaiger Anlagen und des Grundstücks anfallen. Diese Kosten dürfen Wohnungs- oder Hauseigentümer auf die Mieter umlegen. Diese können unter anderem Ausgaben für Heizung, Wasserversorgung und die Anstellung eines Hausmeisters umfassen. Voraussetzung ist, dass die Kosten im Mietvertrag aufgeführt sind und eine Übernahme durch den Mieter vereinbart wurde. Vermieter können allerdings nicht alle Ausgaben als Betriebskosten abrechnen. Nicht umlagefähig sind beispielsweise die Beauftragung einer Hausverwaltung oder die Beitragszahlungen für die Mitgliedschaft im Haus- und Grundeigentümerverein. Wer die Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen zu übernehmen hat, muss im Einzelfall geklärt werden. Kleinere Reparaturen, die in der Regel pro Einzelfall 100,00 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer sowie auf das gesamte Jahr gesehen insgesamt acht Prozent des Jahresbetrags der Grundmiete (ohne Betriebskosten) nicht überschreiten dürfen, sind nach den Mustermietverträgen von den Mietern zu übernehmen.

Kosten müssen verständlich und überprüfbar sein

Mieter müssen anhand der Abrechnung klar erkennen und selbst nachrechnen können, wie die Betriebskosten zustande kommen und nach welchem Schlüssel sie verteilt werden. Dazu gehört die nachvollziehbare Benennung der einzelnen Ausgaben, vor allem der sogenannten „sonstigen Betriebskosten“. Mieter sollten die in der Betriebskostenabrechnung genannten Ausgaben beispielsweise zur Wohnungsgröße, aus der sich die Beteiligung an den Nebenkosten ergibt, mit ihrem Mietvertrag abgleichen. Falls dies zur sachgerechten Prüfung notwendig ist, können Mieter zudem die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen einfordern oder aber bei größerer Entfernung zum Wohnsitz des Vermieters Belegkopien anfordern. Die Belege müssen jedoch nicht bereits mit der Abrechnung vorgelegt werden.

Ansprüche des Vermieters können verfallen

Ab Ende des Abrechnungszeitraums haben Vermieter für die Zustellung der Betriebskostenabrechnung zwölf Monate Zeit. Diese Frist bleibt auch gültig, wenn die Mieter vor Ende eines Abrechnungszeitraums ausziehen. Der Zeitraum entspricht meistens dem Kalenderjahr. Überschreiten Vermieter die Frist, können sie die Betriebskosten zwar noch abrechnen, die Mieter sind jedoch nicht mehr zur Nachzahlung verpflichtet, sofern der Vermieter die verspätete Abrechnung verschuldet hat. Haben Mieter im Abrechnungszeitraum hingegen zu viel bezahlt, bleibt ihr Anspruch bestehen. Falls der Vermieter auch nach Ablauf der Frist keine Betriebskostenabrechnung vorlegt, können Mieter diese notfalls gerichtlich einfordern.

Betriebskostenabrechnung zeitnah prüfen

Bei Betriebskostenabrechnungen kann es sowohl zu formalen als auch zu inhaltlichen Fehlern kommen, beispielsweise bei den einzuhaltenden Fristen oder den berechneten Ausgaben. Oder es werden Kosten miteinbezogen, die nicht umlegbar sind. Mieter sollten die Betriebskostenabrechnung daher nach Erhalt schnellstmöglich prüfen und bei vermeintlichen Fehlern fachlichen Rat einholen. Ein Widerspruch muss innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt und schriftlich erfolgen. Auch bei vermeintlichen Abrechnungsfehlern sollten Mieter keinesfalls ohne vorherige Absprache mit einem Rechtsanwalt Vorauszahlungen einbehalten.

Nichtzahlung kann zur Kündigung führen

Versäumen Mieter, Nachforderungen aus der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung zu bezahlen, kann eine Kündigung des Mitverhältnisses durch den Vermieter drohen. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil die Nebenkosten als Teil der Miete und die Nichtzahlung somit als Pflichtverletzung angesehen. Diese kann im Einzelfall die ordentliche und zugleich außerordentliche, also fristlose Kündigung rechtfertigen. In der jetzigen Zeit sollten säumige Mieter daher das Gespräch mit der Vermieterseite suchen. Aktuell kursiert zudem die Frage, ob Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Raumtemperatur senken dürfen. Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Vorschrift, wie Mieter die Heizung einstellen müssen. Vermieter hingegen haben dafür zu sorgen, dass die Heizung in der vermieteten Wohnung funktioniert und eine bestimmte Raumtemperatur erreicht werden kann. In diesem Fall hat das Landgericht Berlin zwischen 6:00 Uhr morgens und 23:00 Uhr abends eine Mindestraumtemperatur von 20 °C vorgegeben. Ein Unterschreiten dieser Temperatur kann daher nicht vom Vermieter verlangt werden.

Quelle: Rechtsanwaltskammer Schleswig-Holstein