Wertermittlung von Immobilien: Worauf Käufer achten sollten

Immobilien sind und bleiben beliebte Wertanlagen. Das verwundert kaum – Wohnen ist ein Grundbedürfnis, in das jede und jeder mindestens einen Teil des Einkommens investiert, ob zum Kauf oder zur Miete. In Zeiten der eher unsicheren Rente kann durch Investitionen in Immobilien jedoch auch regelmäßiges Einkommen, unabhängig des Alters, erzeugt werden. Doch um eine sinnvolle Investition zu tätigen, muss das Investitionsobjekt selbstverständlich genau unter die Lupe genommen werden, um das hart verdiente Geld nicht zu verlieren. Hierzu stehen dem Investor oder der Investorin verschiedene Instrumente und Verfahren zur Verfügung. Zunächst können dabei drei verschiedene Bewertungsmethoden für Immobilien herangezogen werden.

1. Das Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wird die Investitionshöhe in Relation zu den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben gesetzt. Hierzu werden beispielsweise Kaufpreis, Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen der Immobilie herangezogen, aber auch Renovierungsbedarf und der Zeitwert, sowie die mögliche Nutzungsdauer berücksichtigt. Dieses Verfahren ist besonders für Kapitalanleger geeignet, da sie auf diese Weise einen Überblick bekommen können, wann und ob sich die Investition voraussichtlich amortisieren wird.

2. Das Sachwertverfahren

Im Gegensatz dazu steht das Sachwertverfahren. Hierbei beurteilt man den Wert des betreffenden Objekts anhand der Investitionshöhe, die für einen Neubau oder eine Wiederbeschaffung aufgebracht werden müsste. Meist wird dieses Verfahren genutzt, wenn die Immobilie zur Eigennutzung bestimmt ist. Daher bezieht sich das Sachwertverfahren auch häufig auf Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

3. Das Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Kaufpreis des zum Verkauf stehenden Objekts mit dem Marktwert einer vergleichbaren Immobilie abgeglichen. Berücksichtigt werden müssen dabei beispielsweise die Lage und selbstverständlich auch der Zeitpunkt der Verkäufe. Auch der Immobilienmarkt hat sich über die letzten Jahre und Jahrzehnte stark entwickelt, sodass der Marktwert des vergleichbaren Objektes ebenfalls zeitgemäß betrachtet werden muss. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen, sodass der Wert des Vergleichsobjekts in zeitlicher Nähe ermittelt worden sein sollte. In der Regel wenden Eigenheimbesitzer dieses Verfahren an.

Relevant sind in allen drei Verfahren die Lage des Investitionsobjektes sowie der Zustand der Immobilie. Beide Faktoren haben einen immensen Einfluss auf den Wert und auch die zu erwartende Wertentwicklung des Objekts und somit auch darauf, ob sich der Kauf letztendlich rentiert.

Die Lage von Immobilien

Welches Wachstumspotential hat die Stadt oder die Region, in der die Immobilie steht? Welche demographische Entwicklung wird der Standort gehen? Wie sieht die Zukunft des lokalen Arbeitsmarktes aus? Sind diese drei Fragen beantwortet, steht die voraussichtliche Wertentwicklung einer Immobilie nicht weiter in den Sternen, wodurch auch die Frage beantwortet wird: Lohnt sich die Investition?

Die Nachfrage bestimmt den Markt. Dort, wo Beschäftigte gut arbeiten können, wo Menschen schnell von A nach B kommen oder einen hohen Grad an Lebensqualität genießen, zieht es auch mehr Menschen in einen Ort. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, wodurch die Mieteinnahmen am höchsten ausfallen und neue, solvente Mieter nicht lange auf sich warten lassen. Dies sorgt außerdem für einen höheren Wert der Immobilie.

Trotzdem muss die beste Investition nicht immer in den Innenstädten von Großstädten zu finden sein, da dort auch die höchsten Kaufpreise für Immobilien zu finden sind. Auch in kleineren Ortschaften, die diese Kriterien wie einem soliden Arbeitsmarkt erfüllen, lohnt eine Investition. Dabei sollte jedoch darauf geachtet werden, dass die Lage je kleiner die Ortschaft ist, umso zentraler sein muss. Oder wie Alexander Surminski, Geschäftsführer der Immocation GmbH, Anbieter für Bildung im Bereich Vermögensaufbau mit Immobilien, es ausgedrückt hat: „Je kleiner der Standort, desto Kirchturm.“

Der Zustand einer Immobilie

Während bei einer Eigennutzung häufig ein Objekt gesucht wird, dass bereits fertig saniert wurde, kann ein kluger Investor eben diesen Gesichtspunkt nutzen. Eine Investition in eine zunächst vollkommen unattraktiv wirkende Immobilie kann sich lohnen, da darin eine überwältigende Chance zur Wertschöpfung steckt. Das heruntergekommene Objekt wird zu einem geringeren Preis angeboten, saniert und mit einem Aufschlag wieder verkauft. Die neuen Käufer profitieren von einer bezugsfertigen Immobilie, der Investor erhält den Lohn für seine Arbeit. Auch hier bestätigt Immobilien-Profi Alexander Surminski: „Je kaputter, je renovierungsbedürftiger desto besser.“

Werden all diese Faktoren beachtet, steht einer soliden und krisenfesten Investition nicht mehr viel im Wege. Tipps, Tricks, Wissenswertes und Erfahrungsberichte, an denen sich Neueinsteiger oder alte Hasen im Immobilienmarkt orientieren können, lohnen sich dennoch – man lernt nie aus. Um Risiken zu minimieren und die Gewinnspanne zu maximieren, lohnt es sich daher Bildungsanbieter wie Immocation in Anspruch zu nehmen.