25 Jahre gesamtdeutscher Wohnungsmarkt – Wohneigentum hat aufgeholt
25 Jahre nach der Wiedervereinigung hat das Wohneigentum auch in Ostdeutschland deutlich an Bedeutung gewonnen. Außerdem gibt es im Vergleich zu 1990 kaum noch Qualitätsunterschiede im heutigen Gebäudebestand zwischen Ost und West. Das hat das Institut der deutschen Wirtschaft gemeinsam mit der Schwäbisch Hall-Stiftung in einer deutsch-deutschen Vergleichsstudie ermittelt.
1990 bestand in den neuen Bundesländern ein hoher Nachholbedarf bei der Eigentumsbildung: Die Wohneigentumsquote lag in Ostdeutschland bei gut 20 Prozent, halb so hoch wie in Westdeutschland. Sie hat im Osten seit der Wende deutlich aufgeholt, liegt aber noch hinter der westdeutschen Eigentumsquote zurück. So stieg sie nach Angaben des Statistischen Bundesamts von 1993 bis 2010 im Osten von 24 auf 35 Prozent, im Westen erhöhte sie sich zeitgleich von 43 auf 49 Prozent. Bundesweit liegt die Wohneigentumsquote laut Statistischem Bundesamt aktuell bei 46 Prozent. Laut Studie geht der gesamtdeutsche Trend weiter in Richtung einer steigenden Wohneigentumsquote.
Zwar stieg die Eigentumsquote im Osten, doch die Neubautätigkeit, die insbesondere in den 90er Jahren rasant zulegte, war vor allem der Förderung des Mietwohnungsbaus geschuldet. Binnen weniger Jahre verzehnfachte sich dadurch die Bautätigkeit von 17.000 Wohnungen im Jahr 1991 auf 178.000 Wohnungen im Boomjahr 1997. Erst ab 1999 wurden mehr Eigenheime als Mietwohnungen gebaut. Bis 2007 waren drei von vier fertig gestellten Wohngebäuden in Ostdeutschland Eigenheime, danach sank der Anteil wieder auf knapp unter 50 Prozent.
Die größte gesellschaftliche Leistung auf dem Wohnungsmarkt in Ost und West besteht in der Angleichung der großen Qualitätsunterschiede des Gebäudebestands, so die Studie des IW. 1990 war die ostdeutsche Bausubstanz in großen Teilen marode und entsprach z. B. bei den Heizungs- und Sanitäranlagen in vielen Fällen nicht den technischen Standards. Die Bausubstanz hat sich in den vergangenen 25 Jahren substanziell verbessert. Deutlich sichtbar sind die Fortschritte in den restaurierten historischen Innenstädten im Osten. Entsprechend hoch waren die Investitionen in den Gebäudebestand. Noch heute fließen im Osten 83 Prozent der Bauleistungen in die Modernisierung bestehender Gebäude, im Westen sind es 71 Prozent.
Während die Angleichung der Qualität gelungen ist, hinkt der Osten der Republik beim Gebäudeleerstand weiter hinterher. Zwar hat sich die Zahl der leerstehenden Wohnungen ab 2002 insbesondere durch den Rückbau von Plattenbau-Wohnungen von einer Million um 300.000 verringert. Aktuell liegt der Anteil leerstehender Wohnungen in Ostdeutschland aber weiter bei knapp 12, im Westen bei lediglich 8 Prozent.
Der Rückbau von Wohnungen hat dazu geführt, dass sinkende oder stagnierende Miet- und Kaufpreise seit 2010 in den neuen Bundesländern kein Thema mehr sind: Auf niedrigerem Niveau verläuft mittlerweile die Entwicklung im Osten parallel zu der im Westen. Heute muss ein Wohnungskäufer im Osten mit durchschnittlich 1.330 Euro pro Quadratmeter rechnen, im Westen mit durchschnittlich 1.952 Euro. Die Preissteigerung seit 2010 beträgt im alten Bundesgebiet 23 Prozent, in den neuen Ländern sind es 20 Prozent. Auch die Mieten sind leicht gestiegen: Ein Mieter bezahlt in Ostdeutschland 5,30 Euro pro Quadratmeter (2010: 5,20 EUR), in Westdeutschland kostet die Miete durchschnittlich 6,50 Euro (2010: 6,30 EUR).
Unterschiede zwischen Ost und West gibt es weiterhin bei der Wohnfläche pro Einwohner. Derzeit liegt die Pro-Kopf-Wohnfläche im Westen bei gut 47 und im Osten bei rund 42 Quadratmetern. Zwischen 1991 und heute hat die Wohnfläche jährlich um 1,15 Prozent zugelegt, im Osten mit 1,22 Prozent etwas mehr als im Westen. Dieser Unterschied wird sich auch in den kommenden Jahren nur minimal angleichen: Bis zum Jahr 2030 soll der Bedarf in den alten Bundesländern auf gut 52 und in den neuen Bundesländern auf knapp 47 Quadratmeter steigen, so das IW in Köln.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
