BGH stärkt Mieterrechte bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Karlsruhe (dapd). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die rechtliche Position von Mietern bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gestärkt. Wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Dauer des Zahlungsverzugs „weniger als einen Monat“ beträgt, sei dies noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht, die den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigen würde, entschied der BGH am Mittwoch in Karlsruhe.

Dagegen ist zwar eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs laut Gesetz nicht vor Ablauf einer Sperrfrist von zwei Monaten erlaubt, wenn der Mieter zuvor rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt wurde. Diese Vorschrift könne aber nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden, entschied der BGH jetzt erstmals.

Denn mit dieser Regelung solle in bestimmten Fällen vermieden werden, dass ein Mieter infolge einer fristlosen Kündigung obdachlos werde. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen Kündigung wegen der dabei einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht in gleichem Maße, betonte der 8. Zivilsenat des BGH.

Anlass war die Räumungsklage eines Vermieters gegen einen Hartz-IV-Empfänger in Berlin. Der Mann war seit 1972 – also seit 40 Jahren – Mieter einer Wohnung in Berlin, deren Eigentümerin die klagende Vermieterin 2003 wurde. Sie modernisierte die Wohnung, die vorher nach Angaben ihres Anwalts „nicht einmal ein Bad hatte“. Nach dem Anschluss der Wohnung an die Fernwärme verlangte sie ab März 2008 neben der Grundmiete von 252,81 Euro Heizkostenvorschüsse in Höhe von monatlich 70 Euro.

Der Mieter bekam zu diesem Zeitpunkt vom Jobcenter Leistungen für Heizung und Unterkunft in Höhe von 302, 81 Euro bewilligt, wobei das Jobcenter monatlich 252,81 Euro direkt an die Vermieterin und 50 Euro auf ein vom Bruder des Hartz-IV-Empfängers geführtes Treuhandkonto überwies. Der Mieter zahlte dann aber die Heizkostenvorschüsse von März 2008 bis April 2009 nicht.

Deshalb wurde er ein erstes Mal von der Vermieterin im Oktober 2009 ordentlich gekündigt. Nachdem er in einem Zahlungsprozess zur Begleichung dieses Rückstands verurteilt wurde und die fehlende Summe dann beglichen hatte, sprach die Vermieterin im November 2010 erneut eine ordentliche Kündigung aus.

Denn der Mieter hatte die Miete für den laufenden Monat nicht wie vorgeschrieben spätestens am dritten Werktag entrichtet, sondern erst mit neuntägiger Verspätung. Diese zweite Kündigung vom November 2010 war zwar nach Ansicht des BGH wegen des geringen zeitlichen Zahlungsverzugs „unwirksam“. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte im Ergebnis dennoch Erfolg, weil bereits die erste Kündigung vom Oktober 2009 „das Mietverhältnis wirksam beendet habe“.