Es ist für Bauherren und Immobilienkäufer ein Traum: in den eigenen vier Wänden leben und die Baufinanzierung schnellstmöglich abbezahlen. Damit dieses Ziel erreicht wird, gilt es die passende Tilgungsrate für die eigene Situation zu finden.
Tilgung bei der Baufinanzierung: Die Definition
Die Tilgungsrate beschreibt die Rückzahlung des Darlehens bei einer Baufinanzierung. Der Darlehensnehmer zahlt mit der richtigen Tilgung das Darlehen schneller zurück und kann so nicht nur Geld sparen, sondern die Laufzeit der Baufinanzierung wird erheblich verkürzt. Dabei kommt es auf die richtige Strategie bei der Tilgung an.
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Zins und Tilgung
Das Annuitätendarlehen wird am häufigsten von angehenden Immobilienbesitzern genutzt, um das Eigenheim zu finanzieren. Bei dieser Art der Baufinanzierung erfolgt die Rückzahlung in gleichbleibenden monatlichen Raten. Der Zins und die Tilgung bestimmen die Rate, die monatlich zu bezahlen ist. Während es sich bei den Zinsen um Fixkosten handelt, die von der Bank erhoben werden, wird mit dem Tilgungsanteil, der in der monatlichen Rate enthalten ist, das Darlehen zurückgezahlt. Zu Beginn wird der Tilgungsanteil – anfänglich Tilgung genannt – selbst bestimmt.
Ist eine Tilgung von 1 % ausreichend zu Beginn?
Eine einprozentige Tilgung ist das empfohlene Minimum, wenn es um Baufinanzierungen geht. Aber es ist Vorsicht geboten, denn mit solch einer kleinen Tilgung dauert es lange, bis der Kredit abgezahlt ist. Hinzu kommt, dass auf dem Weg dahin ein hoher Zinsanteil anfällt.
Ein Beispiel: Es wird eine Baufinanzierung von 200.000 Euro benötigt. Der Zinssatz beträgt zwei Prozent und die Zinsbindung beläuft sich auf 20 Jahre. Bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent werden 500€ monatlich von der Finanzierungssumme abgezahlt. Damit wäre das Darlehen erst nach über 55 Jahren zurückgezahlt. Allein die Zinskosten nach 20 Jahren würden mit 70.922 Euro zu Buche schlagen.
Außerdem besteht ein weiterer Nachteil bei einer niedrigen Tilgungsrate: Die Gefahr von steigenden Zinsen bei Banken. Dadurch, dass so lange abgezahlt wird, muss im Anschluss zumeist noch eine Anschlussfinanzierung erfolgen, bis zur vollständigen Rückzahlung der Baufinanzierung. So wird bspw. nach einer Laufzeit von 20 Jahren erneut ein Darlehen benötigt. Sind die Zinsen bis dahin um zwei Prozent gestiegen, dann erhöht sich die monatliche Ratenzahlung von 500 auf über 750€. Kommt es zum Äußersten, dann ist es nicht mehr möglich, das Darlehen zu bezahlen.
Restschuld – nicht nur geringhalten, sondern auch absichern
Es gilt, darauf zu achten, dass die Restschuld am Ende so gering wie möglich ausfällt. Damit dieses Ziel erreicht werden kann, stehen folgende Optionen zur Auswahl:
- Zu Beginn wird eine möglichst hohe Anfangstilgung vereinbart.
- Es wird die Möglichkeit der Sondertilgung genutzt.
- Die Tilgungshöhe wird dem Einkommen angepasst.
Wie sich die Tilgung auf die Restschuld auswirkt, wurde bereits erklärt. Die Sondertilgung ist eine weitere Möglichkeit, um die Restschuld effektiv zu reduzieren. Eine weitere Chance zur Reduzierung der Restschuld ist die Anpassung der Tilgungshöhe. Es gibt viele Banken, die es erlauben, während der Vertragslaufzeit ein- oder zweimal die Höhe der Tilgung anzupassen. Denn während der Zinsbindungsfrist kann es zu einigen Veränderungen kommen. So kann z.B. ein steigendes Einkommen genutzt werden, um die Restschuld durch einen höheren Tilgungsanteil zu minimieren.
Ein Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung zeigt, dass die Zinsen ansteigen. Daher sollten Bauherren und Immobilienkäufer sich so früh wie möglich um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Das sogenannte Forward-Darlehen ermöglicht es, bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eine solche zu vereinbaren. So können sich Eigenheimbesitzer die aktuell günstigen Zinssätze sichern und das zzgl. eines geringen Aufschlags in der Zukunft. Diese Vorgehensweise sorgt dafür, dass die später zu zahlenden Raten für die Anschlussfinanzierung nicht zu hoch ausfallen und möglicherweise sogar nicht mehr tragbar sind.
