Berlin (dapd). Der Einfallsreichtum mancher Vermieter ist groß, wenn es um Verbote und Gebote für Mieter geht. Gern werden in Mietverträgen Regeln aufgestellt, die die Rechte der Mieter unzulässig beschneiden. Dort finden sich dann Formulierungen wie: „Der Mieter darf in seiner Wohnung nicht musizieren“, „Die Tierhaltung ist generell verboten“ oder „Der Vermieter ist jederzeit zum Betreten der Wohnräume berechtigt“.
„Solche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, weil sie gegen geltendes Recht verstoßen“, sagt der Sprecher des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz. Selbst wenn ein Mieter einen Mietvertrag mit unwirksamen Klauseln unterschreibt, muss er sich nicht daran halten.
Denn an ihre Stelle tritt dann die gesetzliche Regelung. Nach dieser sind das Musizieren und die Tierhaltung in Mietwohnungen grundsätzlich erlaubt. Und der Vermieter darf die Wohnung der Mieter nur nach vorheriger Anmeldung und zu zumutbaren Zeiten betreten.
Auch Vorgedrucktes kann Unzulässiges enthalten
Um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, sollten Mieter vor der Unterschrift ihren Vertrag genau prüfen. Das gilt nicht nur für Mietverträge, die von unerfahrenen privaten Vermietern selbst formuliert wurden. Auch in vorgedruckten Formularmietverträgen von großen Wohnungsunternehmen, Maklern und Hauseigentümervereinen verstecken sich unzulässige Vertragsklauseln.
Besonders häufig sind Fehler bei der Regelung der Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig. Er kann diese Pflicht aber im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Allerdings muss er es richtig machen. Eine starre Regelung, die den Mieter verpflichtet, alle drei, fünf oder sieben Jahre zu renovieren, ist unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 360/03).
Das trifft auch auf Regelungen zu, die den Mieter neben den Fristen gleichzeitig zur Anfangs- oder Endrenovierung verpflichten (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 109/05). „Stehen solche Klauseln im Mietvertrag, muss der Mieter gar nicht renovieren, sondern der Vermieter bleibt in der Pflicht“, sagt der Sprecher des Mietervereins Bochum, Hattingen und Umgegend, Aichard Hoffmann. Seiner Erfahrung nach haben die wenigsten älteren Mietverträge gültige Endrenovierungsklauseln.
Individuelle Regelungen bleiben wirksam
Beliebt, aber unwirksam sind auch generelle Verbote zur Untervermietung, das Untersagen von Mietminderungen oder Mindestvertragslaufzeiten, an die die Mieter einseitig gebunden sind. Auch Besuchseinschränkungen darf der Vermieter nicht vornehmen. Wer solche unwirksame Klauseln in seinem Mietvertrag entdeckt, sollte am besten schweigen. Denn mit einer unwirksamen Klausel ist der Mieter oft besser gestellt, weil die gesetzlichen Regelungen meist günstiger für ihn sind.
„Bietet der Vermieter einen neuen Mietvertrag an, muss der Mieter nicht darauf eingehen“, sagt Hoffmann. „Selbst wenn sich die Rechtsprechung ändert und dadurch einzelne Klauseln im Nachhinein unwirksam werden, ist das kein Grund für die Änderung des Mietvertrages. Je älter ein Mietvertrag ist, umso besser ist das für den Mieter.“
Allerdings trifft das nur auf vorgefertigte Formulierungen im Mietvertrag zu. Haben Mieter und Vermieter zusätzlich noch individuelle Vereinbarungen getroffen, sind diese wirksam, auch wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen sollten. „Entscheidend ist, ob die Formulierung bei Vertragsabschluss im Vertrag stand und dass darüber nicht verhandelt werden konnte“, erklärt Hoffmann.
Wenn also im Formularmietvertrag steht, dass das Aufstellen einer Waschmaschine in der Wohnung verboten ist, ist das eine unzulässige Klausel, die der Mieter ignorieren kann. Reden aber Mieter und Vermieter darüber, dass die Waschmaschine ausschließlich im Keller betrieben werden darf, und nehmen diesen Passus dann in den Mietvertrag auf, muss der Mieter sich daran halten.
