F+B-Wohn-Index Deutschland: Mieten und Preise legen deutschlandweit moderat zu
Hamburg – Der Preis- und Mietenanstieg auf dem deutschen Wohnungsmarkt verlangsamt sich. Vom ersten Halbjahr 2013 bis zum ersten Halbjahr 2014 stiegen die Mieten und Preise insgesamt in Deutschland um 3,1 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal liegt der Anstieg bei 0,7 Prozent. Das zeigt der F+B-Wohn-Index Deutschland für die Jahresmitte 2014. Im längerfristigen Trend zeigt sich seit 2004 ein moderater Anstieg der Preise und Mieten für Wohnungen, insgesamt nahm der Wohn-Index in den letzten zehn Jahren nur um knapp 10 Prozentpunkte zu.
„Die Preisentwicklung wird von allen Segmenten getragen, verläuft aber sehr unterschiedlich“, sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt. „Der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in Bestand und Neubau spiegelt die nach wie vor hohe Attraktivität von Sachwertinvestitionen wider. Gleichzeitig sind Preissteigerungen ein überwiegend großstädtisches Phänomen: In den Metropolen Berlin, Hamburg und München stiegen die Preise für Eigentumswohnungen erheblich an.“
Preissteigerungen überwiegend ein großstädtisches Phänomen
Bei den Mieten ist seit einem Jahr eine Beruhigung der Entwicklung zu beobachten. Im Jahresvergleich stiegen sie lediglich um 1,2 Prozent bei Neuvermietung und um 0,9 Prozent in bestehenden Verträgen (Vergleich zum Vorquartal: +0,7 bzw. +0,3 Prozent). Die Preise für Einfamilienhäuser haben dagegen ein um 2,9 Prozent und für Eigentumswohnungen um 4,3 Prozent höheres Niveau als noch vor einem Jahr (Vergleich zum Vorquartal: -0,4 bzw. +2,3 Prozent). Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den Millionenstädten Berlin, Hamburg und München erheblich an. Deutlich geringer fällt der Anstieg in Köln aus.
Während sich die Preise von Eigentumswohnungen in den Millionenstädten seit 2004 im Durchschnitt um knapp 48 Prozent erhöht haben, lag der Anstieg in den kleineren Städten durchschnittlich zwischen 11 und 22 Prozent. Die Durchschnittspreise in den vier Metropolen haben sich von knapp 2.000 €/m² im Jahre 2004 auf 2.875 €/m² erhöht, in den übrigen Städtegrößenklassen rangieren sie zur Jahresmitte 2014 im Durchschnitt zwischen gut 1.600 und 2.050 €/m² und haben sich seit 2004 deutlich weniger verändert.
„Die starke Preisdynamik ist allerdings erst wieder seit etwa fünf Jahren zu beobachten. Vorreiter bei den Preisen ist nach wie vor die Stadt München“, sagt Dr. Bernd Leutner. Im zweiten Quartal 2014 musste für eine Eigentumswohnung in München rd. 4.800 €/m² bezahlt werden, 54,3 Prozent mehr als noch im Jahr 2009. In Hamburg und Berlin nahmen die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls deutlich zu, in Hamburg um 46,5 Prozent und in Berlin um 42,2 Prozent. In Köln – nunmehr wieder zu den Millionenstädten zählend – haben sich mit knapp 28 Prozent nicht ganz so starke Preisveränderungen ergeben.
Der Eigentumspreis für Wohnungen liegt in Berlin mit rd. 2.100 €/m² jedoch nach wie vor deutlich unter denen in München, Hamburg (3.150 €/m²) und auch in Köln (2.430 €/m²). Erheblich schwächer fielen die Preissteigerungen mit rund 26 Prozent seit 2009 in den Großstädten mit 500.000 bis 1 Mio. Einwohnern aus. Düsseldorf liegt mit 31,8 Prozent über den Entwicklungen dieser Städte, Frankfurt a.M. und Dresden sortieren sich mit 26 Prozent beim Mittelwert ein. Mit abnehmender Bevölkerungszahl fallen die durchschnittlichen Preissteigerungen immer geringer aus. In den Städten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern werden heute im Vergleich zu 2009 um rd. 20 Prozent höhere Eigentumswohnungspreise registriert, in den kleineren Städten ab 25.000 Einwohner stiegen sie um rd. 17 Prozent.
Kaum Bewegung in Top 10
Sowohl bei den Eigentumswohnungspreisen als auch bei den Neuvermietungsmieten gibt es kaum Bewegung in den Rangplätzen. Die höchsten Eigentumswohnungspreise sind seit langem in München (Rangplatz 1) und in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes aufzubringen. Eigentumswohnungen in der bayrischen Landeshauptstadt kosten im Schnitt 4.800 €/m², immerhin noch 3.100 bis 3.700 €/m² in den begehrten Umlandgemeinden wie Garmisch-Partenkirchen, Fürstenfeldbruck oder Erding. Auch in Baden-Württemberg werden mit durchschnittlich 3.300 €/m² in Freiburg im Breisgau (Rang 5) und 3.280 €/m² in Konstanz (Rang 7) bundesweite Spitzenpreise erzielt. Erst auf den Plätzen 11 und 15 folgen die Metropolen Hamburg (3.150 €/m²) und Frankfurt (2.900 €/m²), auf Platz 18 erscheint Stuttgart (2.800 €/m²), Düsseldorf (2.610 €/m²) erst auf Platz 23 und Köln (2.430 €/m²) belegt den Rangplatz 40. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin sind mit durchschnittlich 2.090 €/m² nach wie vor sehr moderat. Die Hauptstadt erreicht damit gerade einmal Platz 102 der Top 500-Städte in Deutschland.
Bei den Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr liegt Berlin allerdings mit 8,1 Prozent deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt (5,2 Prozent). In München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf sind zwischen 3,5 und 7 Prozent mehr für Eigentumswohnungen zu kalkulieren als noch vor einem Jahr.
Auch bei den Neuvermietungsmieten toppt München mit standardisierten Marktmieten von 12,30 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen alle anderen deutschen Städte. Der Mietenanstieg im letzten Jahre war mit 1,1 Prozent moderat. Die Mieten in der Stadt gelten aber trotz der überdurchschnittlichen Einkommen für viele Bevölkerungsgruppen als kaum tragbar. Die Spanne der Neuvermietungsmieten beträgt 8,40 bis 20,80 €/m².
Die Mieten in Frankfurt (10,30 €/m², Rangplatz 4) und Stuttgart (9,60 €/m², Rangplatz 10) stiegen ebenfalls nur geringfügig um rd. 1,5 Prozent im vergangenen Jahr. In Hamburg (Rangplatz 7) sogar nur um 0,4 Prozent auf nunmehr durchschnittlich 9,70 €/m². Die Mietenspanne liegt hier zwischen 5,40 und 19,90 €/m² und damit im Spektrum, das auch für Normalverdiener erschwinglich ist. Im Metropolenvergleich nach wie vor günstig sind die Mieten in Berlin. Mit 7,30 €/m² für die Standardwohnung liegt die Stadt mit Rangplatz 131. In der Hauptstadt stiegen die Marktmieten im letzten Jahr damit um 2,8 Prozent, also nach wie vor überdurchschnittlich. Berliner Mietinteressenten müssen mit 4,20 bis 15,70 €/m² bei Neuvermietung rechnen.
