Wer sein Haus verkaufen möchte, der tut das normalerweise nicht mal eben so nebenbei, sondern plant die Veräußerung, lässt eine professionelle Immobilienbewertung durchführen, beauftragt einen Immobilienmakler mit der Erstellung eines Exposés und klärt rechtzeitig alle rechtlichen Dinge. Bei guter Vorbereitung kann man in 5 Schritten zum Notar gelangen und sein Eigenheim verkaufen.
1. Hausverkauf als Projekt zeitlich planen
Der Hausverkauf ist ein komplexer Prozess, der einigen Aufwand verursacht und vor allem Zeit benötigt. Immobilieneigentümer sollten sich frühzeitig überlegen, bis wann sie ihr Haus verkaufen möchten, wie lange sie benötigen, um alle notwendigen Unterlagen zu besorgen, wann es Zeit ist, einen Makler und einen Immobiliensachverständigen zu beauftragen.
Darüber hinaus muss entschieden werden, zu welchem Zeitpunkt sie Kontakt mit einem Notar aufnehmen, um einen Kaufvertrag aufsetzen zu lassen. Auch die nötigen Eintragungen ins Grundbuch, z. B. die Auflassungsvormerkung brauchen Zeit.
Für die notwendigen Schritte bis zum endgültigen Verkauf können mehrere Monate vergehen. Wie viel Zeit insgesamt benötigt wird, hängt nicht unwesentlich davon ab, ob und wie viele Kaufinteressenten sich melden, mit denen verhandelt werden muss. Auch die Erstellung eines Immobilienwertgutachtens benötigt einige Zeit.
2. Den Wert des Hauses ermitteln lassen
Um überhaupt einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragen zu können, ist es notwendig, sich über den Wert der Immobilie im Klaren zu sein. Zu diesem Zweck sollte man sein Haus bewerten lassen, möglichst von einem kompetenten Immobiliensachverständigen. Er wird sich anhand der zur Verfügung stehenden Bauunterlagen sowie seiner Eindrücke bei einem ausführlichen Begehungstermin vor Ort einen detaillierten Überblick zu den wesentlichen Wertfaktoren der Immobilie verschaffen.
Zu den wichtigsten Faktoren gehören neben der Mikro- und Makrolage vor allem die Größe und Ausstattung, die Qualität der bebauten Fläche (Bodenbeschaffenheit) sowie der Zustand der Bausubstanz, durchgeführte Sanierungsmaßnahmen und auch die Marktlage. Alle diese Faktoren berücksichtigt der Immobiliensachverständige, erstellt sein Wertgutachten für das Objekt und kann einen realistischen Verkehrswert nennen.
3. Verkaufsunterlagen zusammenstellen
Was für den Verkauf einer Immobilie unbedingt notwendig ist, ist die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen. Dazu zählen etwa Baupläne, ein Lageplan, der Kaufvertrag für das Grundstück, Baugenehmigungsurkunden, Abnahmebescheinigung für Gebäude sowie natürlich ein aktueller Grundbuchauszug.
Bei der Sammlung der Unterlagen sollte man strategisch vorgehen und sie hinsichtlich ihrer Verwendung vorsortieren, also nach Bezugsquellen bzw. danach , ob man sie für die Erstellung eines Wertgutachtens, eines Exposés oder verschiedener Anzeigen, für Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern, für den Notar, für die Eintragung ins Grundbuch oder für den Käufer im Anschluss an der erfolgreichen Verkauf benötigt. Auf diese Weise spart man sich viel Zeit und muss nicht jedes Mal neu beginnen, die notwendigen Unterlagen zu suchen und zu ordnen.
4. Kaufinteressenten in der Verkaufsphase überzeugen
Beim Hausverkauf ist es, wie mit jedem Produkt, man muss es mithilfe guter, professioneller Werbung auf dem Immobilienmarkt präsentieren. Dazu kann man einen kompetenten Immobilienmakler beauftragen, der über möglichst umfassende Kenntnisse zum örtlichen Immobilienmarkt verfügt.
Er kann über seine Kanäle, vor allem mithilfe seiner Website, seiner Social-Media-Kanäle und geschalteter Anzeigen dafür sorgen, dass das zum Verkauf stehende Haus bei der Zielgruppe sichtbar wird.
Neben einem großen Netzwerk sollte der Makler auch über entsprechende Fähigkeiten verfügen, eine Immobilie bei Besichtigungsterminen so zu präsentieren, dass die Interessenten am Schluss ein Kaufangebot abgeben. Um dies zu erreichen, muss der Makler in der Lage sein, alle positiven Aspekte der Immobilie hervorzuheben und den Kauf als lohnenswert dazustellen.
5. Kaufvertrag unterzeichnen
Hat ein Interessent ein Kaufangebot für eine Immobilie abgegeben, die in etwa dem ermittelten Verkehrswert und den Preisvorstellungen des Verkäufers entspricht, kann ein Notar hinzugezogen werden. Seine Dienste sind bei einem Hausverkauf vom Gesetzgeber durch § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zwingend vorgeschrieben. Er erstellt einen Kaufvertrag, der von beiden Parteien genehmigt werden muss.
Darüber hinaus berät er Verkäufer und Käufer in Rechtsfragen, überwacht den gesamten Verkaufsablauf und ist für die notwendigen Eintragungen ins Grundbuch zuständig. Für seine Dienstleistungen hinsichtlich der Abwicklung und notariellen Beurkundung des Hausverkaufs erhält er ein Honorar.
Die Notargebühren beim Hausverkauf sind in erster Linie abhängig von der Höhe des Kaufpreises. Die Honorarsätze für einzelne Aufgaben finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Normalerweise ist bei einem Immobilienverkauf mit einem Honorar in Höhe von 1,5 bis 2 Prozent (bezogen auf den vereinbarten Verkaufspreis der Immobilie) zu rechnen.
Fazit – Hausverkauf ist nach guter Vorbereitung unkompliziert
Obwohl im Rahmen eines Hausverkaufs an viele Details zu denken ist, kann man den Aufwand durch eine effiziente Planung relativ unkompliziert gestalten. Der Käufer selbst kann durch frühzeitiges Zusammentragen der notwendigen Unterlagen und Dokumente sowie rechtzeitiges Beauftragen von Fachleuten wichtige Vorarbeiten leisten. Dadurch haben der Immobiliensachverständige, der Makler sowie der Notar deutlich weniger Arbeit und der Zeitraum vom Verkaufswunsch bis zum realisierten, rechtskräftigen Hausverkauf hält sich in Grenzen.
