Immobilieninvestitionen: Wie man in Immobilien als Anlageklasse investiert

Immobilieninvestitionen sind aus zweierlei Hinsicht für Anleger attraktiv: Einerseits erhalten die dadurch eine Diversifizierung ihrer Vermögenswerte und des eigenen Investment-Portfolios, andererseits lässt sich eine Immobilie später auch einmal selbst nutzen – falls sie nicht sowieso schon zur Eigennutzung erworben wird. Da Immobilien- mit hohen Geldinvestitionen einhergehen, sollten vor allem Laien ihr Vorhaben aber detailliert prüfen.

Art der Immobilie und Lage bestimmen

Sowohl die Art als auch Lage der Immobilie korrelieren in direkter Weise mit dem für die Investition notwendigen Budget. Hier sind angehende Anleger also zunächst einer objektiven Eigenschätzung darüber verpflichtet, „wie viel“ Immobilie man sich selbst überhaupt leisten kann. Speziell die Lage ist ein wichtiges Kriterium: Schließlich lässt sich an einer Immobilie so ziemlich alles ändern, nur sie einfach von A nach B zu bewegen ist eben nicht möglich.

Attraktive Immobilienmärkte, beispielsweise in deutschen Großstädten und wirtschaftlich starken Metropolregionen, bringen in der Regel ein entsprechend bundesweit überdurchschnittliches Preisniveau mit. Wer ein Haus in Trier kaufen möchte, wird mit einem Median-Kaufpreis von rund 2.630 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen. Attraktive Eigentumswohnungen in oder nahe Innenstadtlage erzielen Median-Quadratmeterpreise von rund 3.400 Euro pro Quadratmeter. Neben der Makrolage ist auch die Mikrolage zu berücksichtigen, welche das spezifische Viertel/die umliegenden Straßen meint. Erfahrene Immobilienanleger könnten dahingehend auch Chancen identifizieren, weniger erfahrene oder erstmalige Anleger verlassen sich im Zweifelsfall besser auf den Rat eines regionalen Experten – vor allem dann, wenn man selbst in der Stadt, wo die Immobilieninvestition stattfindet, nicht wohnhaft ist.

Generell müssen Anleger zudem frühzeitig unterscheiden, ob sie mit ihrer Investition auf eine privatgenutzte oder eine Gewerbeimmobilie abzielen. Typischerweise sind Privatwohnungen und Häuser für Privatanleger die bessere Wahl, da diese gemeinhin weniger komplex (und oftmals günstiger) als Gewerbeimmobilien sind. Zudem ist es vor allem in Großstädten nicht zwangsläufig schwer für eine Miet-Vollauslastung zu sorgen, während Gewerbeimmobilien statistisch häufiger und von längeren Leerständen betroffen sind.

Ziele und Gesamtkosten vorab definieren

Die Nutzungsart der Immobilie muss, ebenso wie das Budget, natürlich vor dem Kauf feststehen. Dabei sind in der eigenen Kalkulation auch wichtige Aspekte wie beispielsweise Mietpreisbremsen zu berücksichtigen – die aus Anleger- und Vermietersicht die zu erwartende Rendite durch Vermietung schmälern können. Generell erzielen Immobilieneigentümer ihre Rendite, die das Investment natürlich aufweisen soll, auf zweierlei Weise: Einerseits durch laufende Erträge (die Vermietung), andererseits durch potenzielle Wertsteigerungseffekte.

Attraktiv ist für Privatanleger, wenn die Nettokaltmiete aus der Vermietung 1-zu-1 die zu erwartenden Kreditraten tilgt. So „bezahlt“ sich die Immobilie fast schon von selbst beziehungsweise durch den Mieter. Dabei sind aber auch Einzelinvestitionen und fortlaufende Kosten zu berücksichtigen. So werden bei einer Eigentumswohnung beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung und das Hausgeld anfallen, auch werden hin und wieder Sanierungen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen notwendig. Sofern eine Eigentumswohnung erworben wird, müssen sich Neu-Immobilienanleger bewusst sein, dass sie Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses mitzutragen haben. Möchten die mehrheitlich die Heizanlage ersetzen, entstehen also auch dem Eigentümer der einzelnen Wohnung dadurch Kosten, selbst wenn er gegen die neue Heizanlage votierte.

Erstmalige Immobilienanleger dürfen in ihrer Kalkulation daher nicht nur den eigentlichen Kaufpreis berücksichtigen, sondern auch die unvermeidbaren Kaufnebenkosten sowie eventuell eine Makler-Courtage. Zudem sollten Rücklagen für Instandhaltungen frühzeitig gebildet werden, anderenfalls müssten auch diese über zusätzliches Fremdkapital bezahlt werden, was wiederum die Rendite schmälert – aufgrund einer dann auftretenden doppelten Zinsbelastung. Das gilt bei Häusern ebenso: Denn auch da gibt es immer etwas zu tun, wobei Eigentümer als Vermieter hierbei im Regelfall in der Pflicht stehen.

Zwischen einer direkten und indirekten Investition unterscheiden

Der große Vorteil von Immobilien als Anlageklasse, die dementsprechend oft als „Betongold“ bezeichnet werden, liegt in deren Sicherheit. Als Sachwerte werden sie quasi immer nachgefragt, denn auch gewohnt wird immer. Zugleich haben sich Immobilien nicht nur als inflationssicher bewiesen, sondern bieten auch einen essenziellen und wirtschaftlichen Rückhalt – über laufende Einnahmen durch Mieterträge oder weil sie beispielsweise bei einer weiteren Kreditaufnahme als Sicherheit hinterlegt werden könnten.

Generell haben Anleger aber mehrere Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Eine Immobilie zu kaufen, ist dabei die nahliegende und direkte Option. Alternativ könnten Anleger, bei denen das eigene Budget oder die Kreditwürdigkeit keinen Kauf hergibt, auch in Immobilienfonds oder in Aktien einzelner Immobilienunternehmen investieren. Damit haben Anleger ebenfalls die Möglichkeit an der Wirtschaftlichkeit von Immobilien zu partizipieren, ohne das etwaige Klumpenrisiko in der eigenen Vermögensaufstellung bei einer gekauften Immobilie eingehen zu müssen. Andererseits ist der eigene Handlungsspielraum da natürlich enorm begrenzt, auch eine spätere Selbstnutzung kommt so nicht in Frage.

Bei Immobilieninvestitionen ist solide zu kalkulieren und objektiv zu bewerten

Obgleich mehrere Wege zur Immobilieninvestition führen, werden die meisten perspektivischen Anleger eine Direktinvestition ins Auge fassen – um die Immobilie beispielsweise im Alter oder wenn die Kinder ausziehen eigenständig nutzen zu können. Wer sich mit Immobilien nur geringfügig auskennt, sollte professionelle Hilfe hinzuziehen – anderenfalls könnte es zu kostspieligen Fehlern aufgrund der eigenen Unerfahrenheit kommen. Parallel dazu ist zwangsläufig notwendig alle Kosten (Kaufkosten, Nebenkosten und Zinskosten sowie Rücklagen) vorab zu erfassen – um anschließend eine objektive Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten vorzunehmen.