Immobilien mit schlechten Energiebilanzen – lohnt sich die Investition?

„Gerade B-Städte im Umkreis der Top 7 würde ich sogar als mit die attraktivsten Lagen sehen.“, Interview mit Florian Bauer (Geschäftsführer, Bauer Immobilien GmbH)

Die politisch geforderte und geförderte energetische Sanierung wirkt sich in vielen Lagen bundesweit auf die Preise aus.
Laut dem Makler von Poll sein in erster Linie unsanierte Wohnimmobilien eher negativ betroffen. Während des Q1 2023 sein Preise für diese Wohnimmobilien in sowohl Top- als auch dezentralen Lagen gesunken. Hände weg also von Objekten mit schlechtem Energieausweis?

Grundsätzlich müssen hier sowohl Lage als auch Objekt gleichermaßen bewertet werden. Heißt für mich als Investor:
Moderne Infrastruktur oder eine hohe Dichte an wettbewerbsfähigen Arbeitgebern sind klare Indizien für Rahmenbedingungen, die auch eine langfristige Vermietung des Objekts ermöglichen. Losleglöst vom energetischen Zustand eines Objektes.

Gebäude, die wiederum über schlechte Energiebilanzen verfügen, bieten gleichzeitig ein enormes Entwicklungspotential, das den Preis langfristig steigen lassen kann.

Innovative Wärmepumpen, ressourcenschonende Heizsysteme, effizientere Dämmung und neue Fenster können insofern nicht nur den energetischen Wert einer Immobilie hochhalten.

Objekte mit niedrigem Einkaufspreis können perspektivisch so enorm an Wert gewinnen. Das Interesse als Investitionsobjekt liegt somit auf der Hand.

Insofern würde ich aus Investorensicht Objekte mit höherem Entwicklungspotential fast schon bevorzugen. Voraussetzung ist dafür ein solides Eigenkapital. Denn nur so können Objekte mit sehr schlechten Energieklassen zwischen F und H gemanagt werden. Steuervorteile bilden auf lange Sicht und für solche Fälle einen zusätzlichen Anreiz.

Denn bei denjenigen Immobilien mit dem gegenwärtigen neuesten Stand der energetischen Sanierung, herrscht deutlich weniger preislicher Spielraum nach oben.

Auf welche „Red Flags“ (Warnzeichen) achten Sie im Einkauf?

Vieles geht in diesem Zusammenhang über die Schlagwörter „Vermietung“, „Demographie“, „Infrastruktur“ und „Wirtschaft“:

Können Immobilien langfristig und von zuverlässig zahlenden Mietern beansprucht werden? Wie entwickelt sich die Bevölkerungszahl in den jeweiligen Lagen? Gibt es ausreichend Krankenhäuser, Schulen, Erholungsgebiete die Lebensqualität zulassen? Siedeln sich Arbeitgeber dauerhaft vor Ort an?

Je nachdem, ob diese Punkte positiv oder negativ ausfallen, können Push- und Pullfaktoren, festgemacht werden.

Oder anders gesagt: Echte Red Flags sind aus meiner Sicht unattraktive Vermietungsprozesse, sinkende Bevölkerungszahlen in Städten oder Regionen, marode Infrastrukturen und kriselnde Arbeitgeber, die ihre Heimatstandorte verlassen.

Sobald schon eine dieser Flags erkennbar ist, sollte das Objekt vorsichtig bewertet werden.
Sicherlich lauern in derartigen Konstellationen auch Chancen. Dennoch fängt das Investorenherz dann nicht an zu lachen.

Je schlechter die Lage, desto mehr Red Flags also?

Pauschal nicht. Gerade B-Städte im Umkreis der Top 7 würde ich sogar als mit die attraktivsten Lagen sehen. Dort treffen mehrere starke Marktfaktoren aufeinander.

Als Investitionsstandorte punkten B-Städte wie Leverkusen, Krefeld oder Mönchengladbach mit moderaten, weil stagnierenden, sinkenden oder nur leicht steigenden Kaufpreisen auf der einen und vehement anziehenden Mieten auf der anderen Seite. Letztere hatten sich bereits in den Jahren vor der Zinserhöhung leicht nach oben entwickelt.

Da ganze Stadtteile in diesen Lagen noch massives energetisches Entwicklungspotential aufzeigen, gibt es hier auch vermehrt Platz für lukrative Objekte.

Es wäre insofern falsch anzunehmen, dass mehr Red Flags entstehen, je mehr sich Interessierte von A-Lagen wegbewegen. Einzig bei ländlichen Regionen, ohne moderne Infrastruktur und prosperierende Wirtschaftskraft würden sich aus meiner Sicht die Red Flags mehren.

Was folgt daraus für den Finanzierungsprozess?

Da Banken bei der Kreditvergabe heute strenger prüfen als in der jüngeren Vergangenheit, kommt einem potentiellen Käufer eine ausgewogene Bewertung von Objekten entgegen.

Parallel zur nachweislichen Liquidität, umfangreichen Bonitätsstrategien und bis zu zwei Dutzend Extraformularen, macht die Integration von Red Flags in die Objektanalyse für mich einen zuverlässigen Eindruck.

Der Käufer zeigt: Nicht nur das Objekt, sondern auch die unmittelbare Lage nehmen eine zentrale Rolle ein. Das wirkt bedacht und nicht spekulativ. Das Profil eines strategischen Investors wird gegenüber der Bank so nur gestärkt.

Aus den täglichen Erfahrungswerten mit Finanzierern, kann ich daher nur dafür werben, auch Red Flags für die Finanzierung zu berücksichtigen.

Beim Blick in die Branchenzukunft wechseln sich positive und kritische Stimmen aktuell gefühlt gegenseitig ab – Steigende Bevölkerungszahlen gelten einerseits als Standortvorteil, hohe Energiekosten und Inflation sprechen zumindest temporär für angespannte Marktphasen. Wie lautet Ihre Zukunftsprognose?

Fakt ist, dass Immobilien immer im long-game betrachtet werden müssen. Wenn wir uns also heute über Bevölkerungsentwicklungen unterhalten, die in einigen Jahrzehnten die Marke von 90 Millionen Einwohnern in Deutschland knacken, spricht das eine klare Sprache:

Konstanter Zuzug erhöht die Nachfrage und übt bei einem sehr kriselnden Neubau starken Druck auf den Markt aus.

Langfristig rechne ich daher lagenübergreifend mit signifikant steigenden Preisen.
Sicherlich wird es demgegenüber Mahner geben, die heute von Krisenzeiten sprechen, in denen Immobilie ein riskantes Investment darstellen können.

Erstens gibt es Zweifler aber immer. Demographische und wirtschaftliche Zahlen sprechen jedoch ganz klar für ein konstant attraktives Umfeld, das wir hierzulande auf Dauer haben werden. Preiseinflüsse durch die Variable Energie, können bereits in 1-2 Jahren bei den richtigen Investitionen in das Objekt überwunden werden.