Laut Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im letzten Jahr erstmals seit zwölf Jahren gefallen. Von Oktober bis Dezember verzeichnete man einen Rückgang um durchschnittlich 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies ist der erste Preisverfall seit Ende 2010, als es ein Minus von 0,5 Prozent gab. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Preise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sogar um 5,0 Prozent gesunken.
Ein noch stärkerer Rückgang der Kaufpreise für Wohnimmobilien wurde zuletzt im ersten Quartal 2007 verzeichnet, als man ein Minus von 3,8 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2006 registrierte. Die Ursachen für den Rückgang der Kaufpreise werden in einer gesunkenen Nachfrage aufgrund steigender Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation gesehen.
Vorübergehende Preisdelle bei Immobilien
Eine kürzlich publizierte Marktstudie der Deutschen Bank (DB) kam zu dem Ergebnis, dass es sich bei den Rücksetzern bei den Haus- und Wohnungspreisen lediglich um eine vorübergehende Preisdelle handeln. Die Ökonomen halten es für wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise mittel- und langfristig wieder deutlich steigen werden. Möglich sind laut ihnen höhere Preise bereits im zweiten Quartal 2023.
Argumente für höhere Immobilienpreise
Volkswirt Jochen Möbert führt im Rahmen seiner Prognose für den deutschen Wohnungsmarkt im Jahr 2023 fünf wichtige Gründe für eine positive Entwicklung an. Obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) noch nicht am Ende ihres restriktiven Zinskurses angelangt ist, erwartet die DB, dass ein Zinsgipfel bereits in diesem Jahr erreicht wird. Experten prognostizieren bis Ende des Jahres einen kaum veränderten Stand von 3,6 Prozent für die fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen, aber dieser Wert wird durch die weiterhin hohen Inflationsraten relativiert. Eine längere Phase negativer Realzinsen könnte daher einen Investitionsanreiz darstellen, so die Deutsche Bank.
Zudem sind die realen Hauspreise bereits stark gefallen aufgrund des Inflationsschubs, und eine andauernde Inflation könnte die Rolle von Immobilien als Inflationsschutz wieder in den Vordergrund rücken. Überdies steigen die Mieten bereits wieder an, auch wenn das strikte regulatorische Umfeld gegen starke Mieterhöhungen spricht. Dies wird jedoch durch die Zunahme von Kurzzeitvermietung, möblierter Vermietung und einem wahrscheinlich steigenden Anteil an Indexmieten ausgeglichen.
Angebotsknappheit in vielen Regionen
Laut Jochen Möbert ist die fundamentale Angebotsknappheit der Hauptpreistreiber auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Berechnungen zufolge weist 59 von 126 Städten im Jahr 2023 eine höhere Nachfrage als Angebot auf. Für das laufende Jahrzehnt ist nur eine langsame Verbesserung zu erwarten, insbesondere in den bevölkerungsreichsten Städten ist kaum mit einer Entspannung zu rechnen. Hierzu zählen Städte wie Berlin, Frankfurt, Hannover, Heidelberg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München, die über die gesamte Dekade eine hohe Angebotsknappheit aufweisen. Wie Frank Herres von Herres Immobilien aus Trier erklärt, sind von der Angebotsknappheit aber auch kleinere Städte betroffen.
Geringere Immobilienpreise durch höhere Zinsen?
Wie bei allen Prognosen ist auch die Einschätzung der DB mit Vorbehalten verbunden. Sollte die Inflation auf absehbare Zeit das Zwei-Prozent-Ziel der Geldpolitik nicht unterschreiten, droht eine weitere Straffung der Zinsen, warnt die Studie. In diesem Fall könnten die Immobilienpreise erneut unter Druck geraten, aber fast alle Kapitalanlagen würden an Wert verlieren. Möbert argumentiert, dass Investitionen im deutschen Wohnungsmarkt in Relation zu anderen Assetklassen in diesem Szenario dennoch relativ gut abschneiden könnten.
