Was bedeutet die Immobilienblase?

Eine Immobilienblase hat die Eigenschaft, irgendwann zu platzen. Doch was bedeutet eigentlich Immobilienblase genau und wie lassen sich deren Merkmale möglichst frühzeitig erkennen, um als Immobilienkäufer oder -verkäufer die richtigen Maßnahmen treffen zu können? Genau mit dieser Frage beschäftigt sich dieser Artikel.

Die Entwicklung einer Immobilienblase – Überblick

Eines der wesentlichen Anzeichen, dass es im Markt zu einer Überbewertung von Immobilien gekommen ist, welche ausschlaggebend für das Entstehen einer Blase sind, ist eine Entkopplung der Immobilienpreise von ihrem Sachwert. Auch eine Entkopplung von den Mietpreisen spielt hier eine Rolle. Folgende Punkte lassen sich rückblickend bei Immobilienblasen immer wieder feststellen:

• Die Kaufpreise steigen drastisch, während die Mietpreise nur moderat steigen oder stagnieren.
• Das Lohnniveau steigt nicht in dem Maße, wie es nötig wäre. Dadurch kommen Kreditnehmer mehr und mehr in Schwierigkeiten, ihre Hypotheken abzubezahlen.
• Niedrige Leitzinsen der Notenbanken begünstigen Immobilieninvestments, Kredite sind „billig“.
• Die Nachfrage für Immobilienkäufe steigt, die Preise steigen ebenso.
• Spekulationen nehmen zu und dadurch auch ein irrationales Verhalten vieler Marktteilnehmer.

Irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem ein plötzlicher Preisverfall stattfindet – die Immobilienblase platzt. Doch was sind die genauen Ursachen für eine Immobilienblase?

Es gibt mehrere Ursachen, doch eine lässt sich bei allen Immobilienblasen feststellen: Aufgrund einer zu lockeren Kreditvergabe. Man spricht hier auch von „kreditinduzierten Immobilienblasen“, wie es auch 2007/2008 der Fall war. Immobilienkäufern wurde es durch eine Lockerung der Vergaberichtlinien für Immobiliendarlehn (zu) leicht gemacht, an Immobilienkredite zu kommen. So wurde die Nachfrage nach Krediten für Immobilien extrem in die Höhe getrieben, was auch zu immer neuen Höchstpreisen an den Immobilienmärkten führte. Begünstigt wird das Ganze durch niedrige Leitzinsen oder sogar durch eine Nullzins-Politik.

Während die Immobilienpreise in deutschen Ballungszentren wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin in den letzten Jahren stark gestiegen sind, stieg auch das Interesse für Immobilien in Brandenburg oder vergleichbaren Städten. Es gibt Anzeichen für ein Überhitzen des Immobilienmarktes, dennoch lässt sich aktuell nicht sagen, was in näherer Zukunft geschehen wird.

Die Gründe warum eine Immobilienblase platzt

Nach einer längeren Phase der Preissteigerungen führen mehrere Auslöser dazu, dass die Immobilienblase platzt:

• Die Zinsen für Kredite steigen.
• Höhere Zinsen führen dazu, dass weniger Menschen Kredite aufnehmen können oder wollen.
• Einige Kreditnehmer können ihre Raten nicht mehr bedienen.
• Zwangsversteigerungen nehmen zu.
• Das Fass wird zum Überlaufen gebracht – die Blase platzt.
• Käufer gehen stark zurück.
• Das Angebot übersteigt die Nachfrage – viele Eigentümer wollen ihre Immobilien abstoßen.
• Die Preise rauschen in den Keller.

Folgen einer platzenden Immobilienblase für Eigentümer

Sofern die Immobilie schuldenfrei ist und das Objekt nicht veräußert werden muss, hat eine platzende Immobilienblase keinen negativen Effekt für Eigentümer. Anders verhält es sich jedoch, wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen muss, zum Beispiel aufgrund einer Scheidung. Ist dies der Fall, realisieren Verkäufer in der Regel einen hohen Verlust, insbesondere dann, wenn die Immobile zu Höchstpreisen gekauft wurde.

Auch kann eine Anschlussfinanzierung für Eigentümer große Schwierigkeiten bereiten, wenn eine Immobilienblase platzt. Möglicherweise läuft gerade zu diesem ungünstigsten Zeitpunkt die Sollzinsbindung für den Immobilienkredit aus. Wenn dann die Bank den Immobilienwert entsprechend den Markpreisen deutlich niedriger ansetzt und gleichzeitig das Zinsniveau angehoben wird, wäre die Anschlussfinanzierung mit höheren monatlichen Ratenzahlungen verbunden. Können diese aufgrund einer schlechteren Bonitätseinstufung nicht mehr bedient werden, schlägt die Bank im schlimmstenfalls eine Anschlussfinanzierung aus und die Immobilie muss höchstwahrscheinlich mit Verlust verkauft werden. Darum ist es beim Abschluss einer Baufinanzierung immer wichtig, für ausreichend Puffer zu sorgen und eine hohe Zinsfestschreibung zu wählen.

Folgen einer platzenden Immobilienblase für Käufer

Käufer sollten bei Anzeichen einer platzenden Immobilienblase die Füße stillhalten und abwarten. Wenn dann die Preise erheblich gesunken sind, können bei Vorhandensein der erforderlichen Mittel lukrative Schnäppchen am Immobilienmarkt gemacht werden.