Was ist der Wert meiner Immobilie?

Wenn Sie im Besitz einer Liegenschaft sind und diese verkaufen wollen, dann stellt sich früher oder später die Frage: Wie viel ist meine Immobilie wert? Die Bewertung einer Liegenschaft ist schwierig, da jedes Objekt seine individuellen Eigenschaften wie Grösse oder Baujahr besitzt und sich die Immobilienpreise in der Schweiz sehr voneinander unterscheiden können. Die Liegenschaft muss also einer Bewertung unterzogen werden, wobei es verschiedene Methoden gibt, um einen angemessenen Wert zu ermitteln. Hier erfahren Sie, wie sich der Wert einer Immobilie berechnen lässt und welche Faktoren zu berücksichtigen sind.

Was brauche ich für eine Immobilienbewertung?

Der Eigentümer einer Immobilie, kann den Verkaufspreis des Objektes natürlich völlig frei festlegen. Er muss also keinen Makler oder Gutachter beauftragen und es gibt auch keine allgemeine Instanz, die Immobilienpreise festlegt. Angebot und Nachfrage spielen in der Immobilienbranche sicherlich eine extrem wichtige Rolle und beeinflussen den Wert einer Immobilie immens. Eine Immobilie ist also immer so viel wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Wenn es viele Kaufinteressenten für ein Einfamilienhaus gibt, dann treibt das natürlich den Preis in die Höhe.

Der Wert einer Immobilie bemisst sich nicht nur an dem objektiven materiellen Zustand des Objekts, sondern basiert vor allem auch auf der Lage. Das heisst konkret, dass eine renovierungsbedürftige Eigentumswohnung immer noch einen sehr hohen Preis erzielen kann, weil diese beispielsweise in Laax mit Blick auf die Berge liegt. Auch umgekehrt verhält es sich so: Eine luxuriöse Neubauvilla erzielt vielleicht einen tieferen Preis, weil sie in einer Gegend steht, die nicht wünschenswert ist. Im Idealfall spiegelt der Verkaufspreis einer Immobilie sowohl den Zustand als auch die Lage des Objektes wider.

Die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienpreis bestimmen

Beim privaten Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks muss sich ein Laie damit auseinandersetzen, was ein angemessener Preis für das Objekt ist. Vor dem Verkauf einer Immobilie, erfolgt immer die Wertermittlung, bei der der Verkehrswert (Angebotspreis) bestimmt wird. Dieser Wert kann sich potentiell stark vom finalen Verkaufspreis unterschieden, weil er nicht realistisch ist und sich keine Interessenten finden. Der Verkehrswert hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Art der Immobilie
• Lage der Immobilie
• Grundriss
• Baujahr
• Aktuelle Marktsituation
• Bauweise und baulicher Zustand
• Durchgeführte Sanierungsmassnahmen
• Besonderheiten (Balkon, Keller usw.)

Was ist ein vernünftiger Angebotspreis?

Nachdem all diese Faktoren in die Wertermittlung miteinbezogen wurden, stellt sich immer noch die Frage: Wie legt man nun als Verkäufer einen vernünftigen Preis fest? Beim Verkauf einer Immobilie könnte man als Verkäufer den Angebotspreis theoretisch so hoch setzen, wie man will. Wenn sich zu diesem Preis dann ein Käufer findet, wäre das optimal. Wenn niemand Interesse hat, dann senkt man den Preis. Das Schätzen eines Verkaufspreises ist aber sehr ungenau und nicht wirklich empfehlenswert. Als Besitzer hat man meistens eine starke emotionale Bindung zu dem Objekt und setzt den Preis zu hoch an. Das kann dazu führen, dass sich kein Käufer findet, der bereit ist diesen Preis zu zahlen und sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge zieht.

Vielen Immobilienbesitzern ist zudem nicht bewusst, wie sehr der Wert ihrer Immobilie über die Jahre schwanken kann. Was auch wichtig zu beachten ist: Die physische Struktur einer Immobilie verliert im Laufe der Zeit an Wert, während das Grundstück, auf dem sie steht, in der Regel an Wert gewinnt. Der Wert eines Grundstücks steigt, weil sein Angebot begrenzt ist. Wenn die Bevölkerung wächst, steigt auch die Nachfrage nach Grund und Boden, was den Preis in die Höhe treibt.

Für eine erste Wertindikation einer Immobilie bietet es sich durchaus an, eine kostenlose Online-Immobilienbewertung zu nutzen. So erhalten Sie einen schnellen Überblick über den Verkehrswert und damit den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Vor allem bei privat genutzten Immobilien bietet sich die diese Methode an. Das sollte aber keinesfalls die persönliche Beratung durch einen Makler oder Experten ersetzen. Vor allem wenn es sich um besondere Objekte handelt, sollte man einen Immobilien-Experten für eine offizielle und realistische Schätzung zu Rate ziehen.

Welche Methoden gibt es, um den Immobilienwert zu berechnen?

Je nach Art der zu verkaufenden Immobilie, können unterschiedliche Verfahren angewendet werden, um den Wert zu ermitteln. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stehen andere Faktoren im Vordergrund als beim Verkauf eines historischen Objektes oder einer Gewerbeimmobilie. Die folgenden drei Methoden zur Immobilienbewertung finden am meisten Anwendung:

Vergleichswertmethode / Hedonische Methode

Die Vergleichswertmethode ist das am meisten genutzte Verfahren bei der Wertermittlung von privat genutzten Immobilien und Grundstücken. Es hat den Vorteil, dass es sowohl den objektiven Zustand, als auch die Marktlage der Immobilie berücksichtigt. Das zu verkaufende Objekt wird mit anderen Immobilien in der gleichen Gegend verglichen, die nach Lage, Fläche und Ausstattung ähnlich sind und in letzter Zeit verkauft wurden.

Für einen gültigen Vergleich müssen die Objekte

• so ähnlich wie möglich zu der verkaufenden Liegenschaft sein.
• innerhalb des letzten Jahres auf einem offenen, wettbewerbsorientierten Markt verkauft worden sein.
• unter marktüblichen Bedingungen verkauft worden sein.

Ein Beispiel: Beim Verkauf einer Doppelhaushälfte, kann man seine Hälfte leicht mit der Hälfte des Nachbarn vergleichen, weil beide Objekte die gleiche Lage, Zustand, Fläche und Baujahr haben. Natürlich kommt es in der Realität eher selten vor, dass es eine fast identische Vergleichsimmobilie gibt. Der Verkaufspreis muss also so angepasst werden, damit unterschiedliche Merkmale und andere Faktoren berücksichtigt werden, die den Immobilienwert beeinflussen wie Verkaufsdatum, Nachbarschaft etc.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode wird zur Schätzung des Wertes von Renditeobjekten wie Mietwohnungen, Mietblöcken und Bürogebäuden angewendet. Hier werden vor allem die Mieteinnahmen über die nächsten Jahre betrachtet. Diese Methode basiert auf dem Verhältnis zwischen der von einem Investor geforderten Rendite und dem Nettoeinkommen, das eine Immobilie erwirtschaftet. Die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren kann recht simpel sein, wenn davon ausgegangen wird, dass die betreffende Immobilie künftige Erträge erwirtschaftet, und wenn die Ausgaben vorhersehbar und stabil sind.

Realwertmethode

Bei der Realwertmethode wird der materielle Wert einer Immobilie berechnet. Diese Methode wird für die Bewertung von selbstgenutzten Gebäuden, oftmals auch für historische Liegenschaften herangezogen. Zur Ermittlung des Realwerts wird der Wert der Immobilie aus den Herstellungskosten des Hauses sowie dem Landwert abgeleitet. Damit werden die preisbildenden Eigenschaften der Immobilie untersucht und man kommt zu einer ersten Einschätzung. Diese Methode empfiehlt sich grundsätzlich für alle nicht ertragsorientierten Objektarten. Sie ist kompliziert und eignet sich daher meistens nicht für den privaten Immobilienverkauf.

Es kommt durchaus vor, dass für eine Immobilienbewertung mehrere Methoden zur Berechnung des Verkehrswertes angewendet werden.

Die Online-Immobilienbewertung nutzt eine vereinfachte Version des Vergleichswertverfahrens auf Grundlage von 70 verschiedenen Kriterien. Je simpler das zu verkaufende Objekt ist, desto mehr Vergleichsobjekte sind vorhanden und die Immobilienbewertung fällt dadurch einfacher. Oftmals ist diese Methode sogar noch genauer als die Wertermittlung durch einen Fachmann, weil die Datenbank mit vergleichbaren Immobilien in der spezifischen Gegend gross ist.