Ein Wirtschaftsplan, erstellt vom Hausverwalter, ist die Finanzbasis einer WEG-Verwaltung. Lesen Sie Wissenswertes dazu, die Hausverwaltung Matera berät Sie weiter.
Wer eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet, übernimmt kaufmännische, organisatorische, technische und rechtliche Aufgaben. Zum kaufmännischen Bereich gehört es maßgeblich, für jedes Jahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Diese Tätigkeit obliegt gemäß § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes der Hausverwaltung, die eine WEG einsetzt. Demzufolge haben die Eigentümer ein Recht darauf, dass der Verwalter ihnen den Wirtschaftsplan bereitstellt.
Der Wirtschaftsplan bildet die finanzielle Basis, um ein Gemeinschaftseigentum zu administrieren. Er soll absichern, dass die Finanzen einer WEG im kommenden Jahr ausreichen, um alle Kosten zu decken. Zum Start eines Wirtschaftsjahrs muss der Hausverwalter der WEG den neuen Wirtschaftsplan an die Hand geben. Ist er nicht termingerecht fertig, richtet man sich vorläufig weiter nach der aktuell vorhandenen Aufstellung.
Was enthält ein Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan führt die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Wenn der Hausverwalter das kommende Wirtschaftsjahr durchrechnet, bezieht er die Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres des Objekts mit ein. Zu den Ausgaben zählen:
- Wasser- und Abwassergebühren
- Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung
- Ausgaben für Winterdienst
- Zahlungen für Gartenarbeiten
- Gebühr des Schornsteinfegers
- Ausgaben für Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche
- Hausmeistergehalt
- Aufwand für Gebäudeversicherungen
- Bankgebühren für Gemeinschaftskonten
- Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage für künftige Sanierungs- oder Reparaturarbeiten
Auf der Einnahmenseite des Wirtschaftsplans schlägt sich das Hausgeld nieder, das die Eigentümer entrichten, Zinserträge aus den Gemeinschaftskonten.
Der Wirtschaftsplan einer WEG gliedert sich in drei Hauptteile:
- Gesamtwirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG,
- Einzelwirtschaftspläne, um die zu zahlenden Vorschüsse zum Hausgeld der einzelnen Eigentümer darzulegen,
- Feststellung der Rücklagen, die die WEG-Mitglieder in Form von Vorschüssen beitragen müssen.
Wie exakt muss der Wirtschaftsplan sein?
Eine WEG braucht einen Wirtschaftsplan, um im Gemeinschaftseigentum alles im Griff zu behalten. Daher sollte dieser so detailliert wie möglich sein. Beim Aufstellen eines Wirtschaftsplans gilt es, alle Posten realistisch einzubeziehen. Dazu sollte der Hausverwalter beachten, in welchem Zustand das gemeinschaftlich genutzte Objekt sich befindet.
Wer dieses Dokument bearbeitet, bezieht die Abrechnung des vergangenen Jahres als Ausgangswert ein. Ferner kommen Prognosen über voraussichtliche Kosten im folgenden Jahr zum Tragen. Allerdings muss der Hausverwalter nicht jedes kleine Detail der Ausgaben einer WEG für ein Jahr im Voraus bestimmen. Ihm wird ein sogenanntes Schätzungsermessen eingeräumt. Ein fertig erstellter Wirtschaftsplan ist nur dann nicht im Einklang mit einer korrekten Verwaltung, wenn sich durch ihn wesentlich zu hohe Vorschussforderungen oder zu große Nachzahlungen ergeben.
Wirtschaftsplan im Vergleich zur Jahresabrechnung
Während der Wirtschaftsplan auf die kommenden zwölf Monate blickt, schaut die Jahresabrechnung zurück auf das vergangene Jahr. Ersterer definiert, wie sich die finanzielle Situation einer WEG voraussichtlich im kommenden Wirtschaftsjahr gestalten wird, während Letztere aufzeigt, ob man mit der Planung im vergangenen Jahr richtig gelegen hat. Weicht die Jahresabrechnung vom zuletzt kalkulierten Wirtschaftsplan ab, kommt es entweder zu Nachzahlungen für die Eigentümer oder sie erhalten Rückerstattungen. Die Jahresabrechnung, ebenfalls eine Pflicht des Hausverwalters (laut § 28 Abs. 2 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz), legt offen, wie die finanzielle Situation einer WEG tatsächlichaussieht.
Was gilt rechtlich?
Eine WEG fasst aufgrund ihres Wirtschaftsplans in der Eigentümerversammlung Beschlüsse zu den Vorschüssen zum Hausgeld und zu den gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes oder durch Beschluss bestimmte Rücklagen. Wenn die WEG-Mitglieder über einen Verwaltungsbeirat verfügen, prüft dieser den Wirtschaftsplan zunächst und kommentiert ihn (laut § 29 Abs. 2 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz). Ist kein solches Gremium im Einsatz, sollten die Eigentümer den erarbeiteten Wirtschaftsplan zumindest gegenlesen, um das Risiko von Fehlern oder mutwilliger Veruntreuung zu minimieren.
Auch wenn ein Wirtschaftsplan Fehler aufweist, tritt er in Kraft. In diesem Fall steht es den Beteiligten jedoch zu, nach § 45 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz ihr Veto einzulegen.
Falls ein Hausverwalter keinen erstellt, dürfen Eigentümer eine Leistungsklage gegen die Gemeinschaft richten. Letztere kann dann beim Verwalter einfordern, den Wirtschaftsplan abzuliefern.
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Fazit
Ein Wirtschaftsplan dient als ein wichtiges Dokument, auf dessen Grundlage eine WEG ihre Beschlüsse fasst. Diese Aufstellung soll ermöglichen, dass die Finanzen einer Gruppe von Eigentümern auch künftig liquide bleiben. Dazu werden die benötigten Einnahmen der WEG deren Kosten gegenübergestellt. Es gehört laut Gesetz zum Job eines Hausverwalters, den Wirtschaftsplan einer WEG für jedes neue Wirtschaftsjahr zu ermitteln. Einen großen Kostenfaktor eines solchen Plans bildet die Instandhaltungsrücklage. Ebenso machen die Hausnebenkosten die Posten eines Wirtschaftsplans aus. Selbstverständlich stehen auch die Einnahmen einer WEG in diesem Dokument – etwa das Hausgeld und die Zinserträge. Wichtig ist, alle Posten eines Gemeinschaftseigentums realitätsbezogen im Wirtschaftsplan abzubilden. Die letzte Jahresabrechnung spielt in diese Aufstellung ebenso hinein wie Prognosen über voraussichtliche Kosten im kommenden Wirtschaftsjahr.
