Dank der Inflation und Zinswende ist es wichtiger denn je, vor dem Kauf einer Immobilie besonders gut zu rechnen. Nur wer neben dem Eigenkapital und dem Preis für Wohnraum auch solche Risikofaktoren beachtet, schützt sich vor Kostenfallen, insbesondere durch aufgenommene Baukredite. Wie können wir bestimmen, wie viel Haus wir uns leisten können, ohne in Not zu geraten?
Kein Hausbau ohne Kredit
In den seltensten Fällen kann eine Person es sich leisten, ein Haus vollkommen aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Deswegen ist die Frage realistisch gesehen weniger, wie viel Haus wir uns leisten können, sondern welche Kredithöhe und -bedingungen für uns infrage kommen. Aufgrund der Zinsen und Beträge, die wir schulden, liegt hier ein großer Risikofaktor. Wer sich verkalkuliert und die abgemachten Zahlungen nicht leisten kann, kann den Besitz des Hauses und das investierte Geld verlieren.
Online-Tools, wie der baufi24.de Darlehensrechner, helfen dabei den maximalen Kredit und Preis für einen Hauskauf oder -bau zu berechnen. Daneben sollte man auch eigenhändig die folgenden Faktoren im Auge behalten.
Wie bekomme ich eine realistische Einschätzung?
Wie viel Haus wir uns leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab, die sich aufeinander auswirken:
- Wunschvorstellungen
Die Größe und Lage des Hauses sind entscheidend für den Preis. Er bestimmt, welcher Kredit notwendig ist. Je höher der Kaufpreis ist, desto mehr Kredit müssen wir aufnehmen.
- Eigenkapital
Ob wir einen Kredit in diesem Rahmen erhalten, hängt von unserem Kapital und dem Beitrag ab, den wir selbst zu der Finanzierung beitragen können. Haben wir nicht genügend Eigenkapital, kann das dazu führen, dass wir uns in Größe und Lage an weniger wertigen Objekten orientieren müssen.
- Finanzierbarkeit der Darlehenshöhe
Selbst wenn wir ein hohes Darlehen erhalten; je höher der Kreditrahmen, desto stärker ist die monatliche Belastung durch die Raten und desto riskanter kann es werden, wenn wir den Vertragsbedingungen nicht nachkommen können. Wenn wir deshalb die Größe oder Lage des Hauses im Wert reduzieren, übt sich das wiederum darauf aus, welches Darlehen sich eignet.
Kassensturz
Am Beginn einer realistischen Einschätzung liegt der ehrliche Kassensturz. Dafür schaffen wir uns einen Überblick über unser Einkommen, unsere Ausgaben und eventuelle Werte, die wir zurückgelegt haben und einbringen können.
Wenn wir Einkünfte, Fix- und Lebenshaltungskosten miteinander verrechnen, erkennen wir, wie groß die monatlichen Raten sein dürfen, die wir uns für ein Darlehen leisten könnten. Diese sollten aber nicht zu eng berechnet sein, damit wir im Notfall einen Puffer haben, wenn unerwartete Zahlungen anstehen.
Eigenkapital
Für die Gestaltung des Darlehens ist es nicht unwichtig, wie viel Kapital wir selbst einbringen können. Es gibt auch Vollfinanzierungen, die ohne einen anfänglichen Beitrag des Kunden erteilt werden. Bei ihnen sind die Kreditbedingungen aber häufig weniger vorteilhaft oder das Risiko, das Haus bei Zahlungsverzug zu verlieren, ist besonders hoch.
Je höher der Betrag des Eigenkapitals ist, den wir beim Darlehensabschluss investieren können, desto attraktiver sind in der Regel die weiteren Vertragsbedingungen, wie die Höhe der monatlichen Raten oder die Zinsgestaltung.
- Experten empfehlen im besten Fall 20 % bis 30 % der Kosten eines Hauskaufs aus eigenen Mitteln zu zahlen.
Statt finanziellem Eigenkapital können hier auch Leistungen berechnet werden, die wir selbst beim Hausbau übernehmen können.
Finanzierbarkeit
Die finanzielle Belastung, die wir durch die Raten monatlich haben, lässt sich mit dem Zinssatz eines potenziellen Kredits verrechnen, um zu dem maximalen Kreditbetrag zu geraten, den wir uns leisten können. Hierfür rechnen wir:
Den Betrag, den wir monatlich leisten können x 12 x 100
durch
Den Zinssatz in Prozent + Die Tilgung in Prozent
Beispiel:
Ein Käufer hat nach dem Abzug jeglicher Fix- und Lebenshaltungskosten 900 € übrig, die er monatlich für Raten ausgeben könnte. Die Zinsraten für geeignete Darlehen mit 50.000 € Eigenkapital liegen derzeit bei 5 %, mit einer 1 % Tilgung.
900 € x 12 x 100 / 5 % + 1 % = 180.000 € max. Darlehenshöhe
Möglicher Preis des Eigenheims
Diese Darlehenshöhe verrechnen wir nun mit dem Eigenkapital. Pauschal gibt es, im Beispiel eines Hausbaus, 10 bis 15 Prozent Zuschlag für Nebenkosten. Auch sie werden miteinbezogen.
180.000 € + 50.000 € = 230.000 €
230.000 € x 10 % = 23.000 €
230.000 – 23.000 € = 207.000 € max. Kauf-/Baukosten
Der Preis für das Haus des Käufers kann also im Rahmen von 207.000 € liegen, um mit dem Darlehen finanzierbar zu sein.
Fazit
Der Hausbau oder -kauf ist die größte Investition, die die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Mithilfe von Baudarlehen können wir den Betrag dafür tragen, auch wenn wir erst einen Teil des vollen Betrags angespart haben. Den Rest zahlen wir mit der Zeit in Raten an den Kreditgeber zurück.
Damit wir uns dabei nicht verrechnen und diese Belastung tragen können, müssen wir einen Kassensturz durchführen und ermitteln, welche Darlehenshöhen für uns finanzierbar sind. Darlehensrechner im Internet helfen uns dabei, uns zu orientieren und die passenden Kredite zu finden, anhand derer wir den möglichen Kaufpreis eines Hauses berechnen können.
