Wohnung als Kapitalanlage: Wie hoch sind die Renditen?

Anlageformen wie Sparbuch, Tagesgeld und Festgeld haben in den letzten Jahren nahezu keine Zinsen erzielt. In Deutschland haben sich viele Menschen deshalb dazu entschieden, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für ihre private Altersvorsorge zu kaufen. Ob eine Wohnung als Kapitalanlage tatsächlich rentabel ist, zeigt eine kürzlich publizierte Studie von Baufi24.

Laut den Daten des unabhängigen Vermittlers von Immobilienfinanzierungen lag die Mietrendite im Jahr 2021 im bundesweiten Durchschnitt bei 3,89 Prozent. Mit einem Tagesgeldkonto konnten Sparer in diesem Zeitraum hingegen nur eine Rendite von unter 0,1 Prozent erzielen.

Niedrige Mietrenditen in den Metropolen

Anleger, die eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchten, konzentrieren sich bei der Suche nach rentablen Objekten häufig auf die sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Die Mietrenditen in diesen Großstädten liegen aber laut Baufi24 deutlich unter dem deutschlandweiten Durchschnitt. Am niedrigsten waren die Mietrenditen im Jahr 2021 in München (2,49 %), Hamburg (2,73 %) und Düsseldorf (2,94 %). Die höchsten Mietrenditen erzielten Investoren in Stuttgart (3,39 %), Köln (3,32 %) und Frankfurt am Main (3,07 %).

„Niedrige Mietrenditen in den Ballungsgebieten sind nicht neu. Da das Risiko des Leerstands allerdings deutlich geringer und auch die Wertentwicklung relativ sicher ist, gelten Metropolen weiterhin als rentable Investments“, erklärt Tomas Peeters von Baufi24.

Attraktive Anlageimmobilien in den Mittelzentren

In vielen Städten mit mindestens 100.000 Einwohner konnten Anleger deutlich höhere Mietrenditen erzielen. Auf den Spitzenpositionen dieser Gruppe lagen im Jahr 2021 Gera (6,65 %), Salzgitter (5,02 %) und Herne (4,82 %). In Städten wie Lübeck (2,96 %) oder Ulm (2,84 %) waren die Mietrenditen hingegen deutlich niedriger.

„Steigende Kaufpreise fordern Immobilieninvestoren heraus. Insgesamt können Investoren in den B-Lagen bis zu 6 % Mietrendite einkalkulieren. Anleger sollten dann bei Immobilien zuschlagen, wenn erzielbare Jahresmiete und Kaufpreis in einem gesunden Verhältnis stehen. Dabei sollte die 25-fache Jahresmiete den Kaufpreis nicht übersteigen. Die Mietrendite sollte für Neuinvestoren jedoch auch Erwerbsnebenkosten, Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen berücksichtigen“ so Peeters.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, wird erfahrungsgemäß höhere Renditen erzielen. Das zeigen auch die Ergebnisse der genannten Studie.

Mietrenditen dürften ansteigen

Eine Reihe von Studien spricht zudem dafür, dass die Mietrenditen in Deutschland in den kommenden Jahren weiter steigen.

Höhere Nachfrage nach Mietwohnungen

Daten der Immobilienplattform Immoscout24 belegen, dass das Angebot an Mietwohnungen in Deutschland sinkt, während die Nachfrage zunimmt. Eigentümer können dadurch höhere Mieten am Markt durchsetzen und ihre Mietrendite steigern.

„Mit dem Zinsanstieg im zweiten Quartal ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs deutlich teurer geworden. Damit ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen vorerst geplatzt. Menschen, die vorher über einen Kauf nachdachten, suchen seitdem vermehrt nach Immobilien zur Miete. Die Verschiebung der Nachfrage von Kauf zu Miete hat sich verschärft“, erklärt Thomas Schroeter von ImmoScout24.

Neben der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen wirken sich auch die sinkenden Kaufpreise für Eigentumswohnungen positiv auf die Mietrendite aus. In mehr als der Hälfte (55 %) der deutschen Städte und Landkreise mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Immobilienpreise laut ImmoScout24 seit Beginn des Jahres 2022 gesunken.

Rückläufige Neubautätigkeit durch hohe Zinsen und Baupreise

Auch der Colliers Residential Investment Report 2022/2023 geht davon aus, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in den kommenden Jahren das Angebot deutlich mehr übersteigen wird, als es bereits in vielen Regionen der Fall ist. Dies liegt primär an den hohen Zinsen und Baukosten, die dazu führen, dass die Neubautätigkeit stark rückläufig ist. Mit stark sinkenden Kaufpreisen für Bestandsimmobilien ist angesichts der starken Wohnungsmärkte deshalb nicht zu rechnen.

„Wir erwarten ein sich stabilisierendes Preisniveau, deutlich steigende Mieten und im Ergebnis steigende Mietrenditen. Warnungen vor einem plötzlichen Preisverfall halten wir für nicht angebracht“, erklärt Felix von Saucken von Colliers in Deutschland.