Ob ein Immobilienkauf für Unternehmen im Mittelstand oder als private Investition zur Eigennutzung – ein Kredit ist fast immer Voraussetzung für den Erwerb einer (Bestand-)Immobilie. Auch mit Eigenkapital entscheiden sich die meisten dafür, nur einen Teil davon direkt in die Immobilie zu stecken, der Rest wird über eine Finanzierung abgewickelt. Hier ein Überblick, warum Investitionen in Immobilien (für kleine und mittelständische Unternehmen) sinnvoll sind und worauf beim Kauf zu achten ist.
Vorteile und Chancen eigener Immobilienbestände
Klar, wer eine Immobilie besitzt und selbst nutzt, muss keine Miete mehr bezahlen. An andere vermietete Immobilien haben zudem den Vorteil, dass mit den Mieteinnahmen zumindest ein Teil oder sogar der ganze Kredit nach und nach abzahlt werden kann. Immobilien bilden für Privatbesitzer sowie kleine und mittelständische Unternehmen zudem ein gutes Sicherheitsnetz, das die eigene Kreditwürdigkeit erhöht und als potenzielle Reserve zur Verfügung steht, wenn es finanziell mal nicht so gut läuft. Gerade Banken schauen bei der Kreditvergabe genau, welche Werte Kreditnehmer besitzen und als Sicherheiten bieten können. Wer neben Eigenkapital eine oder mehrere Immobilien besitzt, bekommt leichter Kreditzusagen als Unternehmen ohne ähnliche Sicherheiten und Rücklagen. Gerade in Situationen wirtschaftlicher Unsicherheit und allgemeiner Inflation kann sich der Immobilienbesitz als Sicherheitsfaktor auswirken und Unternehmen die nötige Stabilität für weiteres Wachstum oder das Überleben in Krisenzeiten bieten. Die langfristige Wertanlage kann eines Tages sogar gewinnbringend veräußert oder auch selbst für die Erweiterung der Geschäftsräume (an neuen Standorten) genutzt werden, um Mietausgaben zu sparen.
Immobilien stabil finanzieren
Eine Immobilienfinanzierung ist auf unterschiedlichen Wegen möglich. Ganz ohne Eigenkapital geht es nur selten, und wenn, dann nur mit horrenden Zinsen von weniger seriösen Kreditanbietern. Man sollte jedoch auch nicht unbedingt sein gesamtes Eigenkapital in die Immobilie stecken, um noch ausreichend Rücklagen für Unvorhersehbares (Notfälle) zu haben und die Liquidität im Unternehmen zu erhalten. Die Raten sollten so hoch ausfallen, dass sie bequem abzahlt werden können und genug Puffer für unvorhergesehene Ausgaben im Monat bleibt. Mit einem Kreditrechner und der Unterstützung eines Bankmitarbeiters lässt sich der Kredit leicht individuell an unterschiedliche Finanzierungsvorhaben anpassen.
Risiken minimieren
Beim Immobilienkauf bleiben immer ein paar Unsicherheiten. Es könnte sich der Marktwert nach unten bewegen, sodass die Immobilie nach der Abzahlung weniger wert ist als der ursprüngliche Kaufpreis. Auch unerwartete Reparatur- und Sanierungskosten können die Immobilie nachträglich verteuern. Hier ist eine Beratung durch einen Profi (Immobiliengutachter) sinnvoll, um falsche Investitionen zu vermeiden. Natürlich kann man die Entwicklung auf dem Markt nicht genau vorhersagen. Wer allerdings schon beim Kauf auf bestimmte Dinge achtet, kann verschiedene Risiken von vornherein minimieren oder ausschließen.
Tipp: Bei unvorhergesehenen Zahlungsschwierigkeiten lassen sich mit einigen Banken Pausierungen der Ratenzahlungen oder Anpassungen bei der Höhe der Ratenzahlungen aushandeln.
Worauf beim Immobilienkauf achten?
Damit sich der Kauf einer Immobilie lohnt, kommt es auf verschiedene Kriterien an. Oftmals ist es eine gute Lage mit einer gut ausgebauten Infrastruktur, die den Wert einer Immobilie sichert. Auch die Zugangswege für Fahrzeuge, etwa zu Lagerhallen, Büros und anderen Gewerbeimmobilien, sind für Unternehmen oft ein wichtiger Faktor. Darüber hinaus spielt bei Bestandsimmobilien der Zustand eine Rolle. Sind das Dach, der Keller und die Fenster intakt? Gibt es Undichtigkeiten, oder fehlt eine Heizungsanlage? All dies kann die Sanierungskosten nach dem Kauf deutlich erhöhen. Moderne Sanitäranlagen, Umkleidekabinen sowie Teeküchen zur Versorgung der Mitarbeiter sind oft kostenintensiv, wenn sie neu eingebaut werden müssen. Auch das Thema Brandschutz ist wichtig. Viele ältere Immobilien entsprechen nicht den aktuellen Standards und müssen aufwendig umgebaut werden. Nicht zuletzt lohnt sich ein Blick in die Betriebskosten- und Stromabrechnungen sowie auf zuletzt erfolgte Modernisierungsmaßnahmen, um sich einen Überblick über den Zustand und die Energieeffizienz der Immobilie zu verschaffen.
Steuerliche Vorteile durch Immobilienbesitz
Wer seine Immobilie gewerblich nutzt oder vermietet, kann in den meisten Fällen auch steuerlich davon profitieren. Denn viele Ausgaben, die für die Instandhaltung und Reparaturen anfallen, lassen sich absetzen. Bei gewerblicher Selbstnutzung fallen die Vorteile oft noch größer aus. Die gekaufte Immobilie kann man abschreiben – und zwar immer jährlich bis zu einem bestimmten Betrag, was die allgemeine Steuerlast oft deutlich mindert. Wie hoch die Abschreibungssumme ausfällt, hängt unter anderem vom Baujahr der Immobilie sowie vom Kaufpreis und den Investitionskosten ab. Weiterhin können Unternehmen Ausgaben für die Kreditzinsen, für sämtliche Reparaturen und Renovierungsarbeiten sowie für Versicherungen und die Immobilienverwaltung (z. B. Hausverwaltung) steuerlich geltend machen. Fallen aufwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an, werden Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz umgesetzt oder eine neue Heizungsanlage eingebaut, können Immobilienbesitzer auch diese Ausgaben beim Finanzamt steuerlich berücksichtigen lassen. Welche Kosten in welcher Höhe genau absetzbar sind, weiß der Steuerberater des Unternehmens am besten!
Tipp: In vielen Fällen gibt es zusätzliche Fördermöglichkeiten, wenn Gebäude durch energetische Sanierungen an modernste Anforderungen angepasst und damit umweltfreundlicher und energieeffizienter werden.
Nachhaltig und zukunftsfähig
Um bei den Kosten für die Energieerzeugung zu sparen und sich langfristig zu einem nachhaltigeren Unternehmen zu entwickeln, setzen immer mehr auf den Einsatz von Solaranlagen oder Wärmepumpen. Die Installation wird häufig staatlich gefördert und macht gerade bei großen Gewerbeimmobilien, aber auch in kleineren Büroeinheiten, eine deutliche Einsparung bei den Betriebskosten möglich.
Immobilien als (Alters-)vorsorge
Nicht zuletzt lassen sich Immobilien natürlich auch mit dem gesamten Betriebsvermögen weiterveräußern. Wenn es sich um einen Familienbetrieb handelt, profitieren die Kinder oder Enkel also noch vom Kauf. Je nach Art der Immobilie lässt sich diese nach Bedarf flexibel umbauen, selber nutzen oder auch lukrativ vermieten, was für zusätzliche Einnahmen sorgt. Soll das Unternehmen weiter wachsen, steht mit eigenen Immobilien kostengünstiger Raum zur Verfügung. Auch als Altersvorsorge für Unternehmensbesitzer sind Immobilien in den meisten Fällen eine stabile Wertanlage.
Wann lohnt sich ein Verkauf?
Ein Verkauf kann sich lohnen, wenn etwa das Geschäft aufgegeben und damit auch alle damit verbundenen Gewerbeimmobilien veräußert werden sollen. Auch wenn die Immobilie einen starken Wertzuwachs hatte und die Preise voraussichtlich bald wieder sinken könnten, ist ein Verkauf oft ratsam. Kostet die Immobilie bezüglich Instandhaltung und Pflege zu viel, kann ein Verkauf aus wirtschaftlichen Gründen für Unternehmen ebenfalls sinnvoll sein.
Tipp: Wer den aktuellen Wert der Immobilie nicht kennt, kann vorab einen Wertgutachter mit der Schätzung beauftragen, um den bestmöglichen bzw. marktgerechten Preis zu erzielen und im Verkaufsgespräch sinnvoll argumentieren zu können.
