DER FALL: Ein Bauträger hat eine Wohnanlage errichtet. Nachdem die Wohnungseigentümer die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer auf die (rechtsfähige) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen haben, hat diese gegen den Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet.
Obwohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zur Klärung, welche Mangelbeseitigungsmaßnahmen nachhaltigen Erfolg bringen könnten, eine Mangelbeseitigung zunächst nicht weiter verfolgen wollte, setzte ein Wohnungseigentümer dem Bauträger eine Frist für die Beseitigung der streitgegenständlichen Mängel und kündigte für den Fall des fruchtlosen Ablaufs dieser Frist an, Ansprüche wegen Nichterfüllung geltend zu machen.
Der Bauträger kommt der Aufforderung des Wohnungseigentümers zur Mangelbeseitigung nicht nach. Der Wohnungseigentümer erhebt daraufhin Klage und verlangt im Wege des so genannten großen Schadensersatzes vom Bauträger die Rückabwicklung des Bauträgervertrages.
(Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 06.03.2014, AZ: VII ZR 266/13 nachgebildet.)
DIE ENTSCHEIDUNG: Das OLG Schleswig (Urteil vom 28.03.2013, AZ: 3 U 44/12) hat die Klage auf Rückabwicklung des Bauträgervertrages abgewiesen, weil es an einer wirksamen Fristsetzung fehlt. Die Revision des Wohnungseigentümers ist ohne Erfolg geblieben.
STELLUNGNAHME: Die Entscheidung des BGH ist nicht zu beanstanden. Voraussetzung für den vom Wohnungseigentümer geltend gemachten Anspruch ist eine wirksame fristgebundene Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung – an einer solchen fehlt es hier jedoch, weil die Aufforderung des Wohnungseigentümers dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer widerspricht und deshalb unwirksam ist.
Zwar verbleibt das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, vom Bauträger im Wege des so genannten großen Schadensersatz die Rückabwicklung des Bauträgervertrages zu verlangen auch dann bei dem einzelnen Wohnungseigentümer, wenn die Wohnungseigentümer die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen haben, aber der einzelne Wohnungseigentümer ist in der Ausübung seiner aus dem Bauträgervertrag abgeleiteten Rechte beschränkt. Die Befugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentumes gerichteten Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer an sich zu ziehen, überlagert nämlich die Rechtsverfolgungskompetenz des einzelnen Wohnungseigentümers, weshalb der einzelne Wohnungseigentümer nicht gegen den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mangelbeseitigung verfolgen kann. Die diesem Interesse dienende fristgebundene Mangelbeseitigungsaufforderung des Klägers ist folglich unwirksam.
